- Gemene huur
- Woninghuur
- Handelshuur
- Pacht
Toepassingsgebied?
Wat zijn de verplichtingen van de VH?
Wat zijn de verplichtingen van de H?
Duur
Opzeg?
Prijs + indexatie
Overdracht van huur – onderhuur – overdracht van het gehuurde goed
Hoofdstuk 1: Gemene huur
2. Verhuurvoorwaarden
2.1. Definitie huur en toepassingsgebied van het gemeen huurrecht
Artikel 1709 BW:
- Genot van de zaak
- Gedurende een zekere tijd
- Tegen een bepaalde prijs
Kenmerken van het huurcontract:
- Consensualisme:
o Overeenkomst komt tot stand door de loutere consensus
o Artikel 1714 BW
- Wederkerige overeenkomst:
o Beide partijen hebben een verbintenis om iets te doen
o Artikel 1184 BW
o ENAC: als de ene niet betaalt moet ik niet leveren artikel 1612 BW (koop)
- Ten bezwarende titel
o Artikel 1106 BW
o Huurprijs is belangrijk
o Geen huurprijs bruikleen
- Tijdelijke overeenkomst
o Bepaalde duur
o Huurcontract kan nooit eeuwigdurend zijn
o Maximum 99 jaar
- Niet inuïtu personae
o Persoonsgebonden overeenkomst huur is dat niet!
o = principe!
o Artikel 1110 tweede lid BW
o Overlijden huurder = geen einde huurovereenkomst
o Overlijden verhuurder = geen einde huurovereenkomst
o Erfgenamen zetten de OK verder artikel 1122 BW
o Wil je dit anders? contractueel opnemen
o altijd naar huurovereenkomst kijken (is er contractueel beding opgenomen of niet)
1
,Bekwaamheid:
- Handelingsbekwaamheid
- Huur = daad van beheer; geen daad van beschikking
- Bv. onderverhuur, vruchtgebruik,…
Toepassingsgebied:
- Huurovereenkomst die niet vallen onder specifiek huurregime
o Bv. garage, 2e verblijf, opslagplaats, kantoor
o Voor 1/1/2019 ook studentenkamers WHD
- Ook indien iets niet uitdrukkelijk werd geregeld in een specifiek huurstelsel gemene recht
2.2. Bestemming
Bestemming:
- Soort verhuur = afhankelijk van de bestemming
- Eenzijdige bestemmingswijziging is niet mogelijk
o = verboden (best opnemen in huurovereenkomst)
o Vereist de toestemming van beide partijen (meerzijdige overeenkomst)
- Niet respecteren van de bestemming wanprestatie door huurder gerechtelijke ontbinding
- Toeristische verhuur = niet te kennen
2.3. Huurtermijn
Twee soorten duurtermijn:
- Onbepaalde duur: art. 1736 BW
o Opzegtermijn van één maand
o We gaan ervan uit dat de overeenkomst is aangegaan van maand tot maand
o Opzeg = noodzakelijk
- Bepaalde duur : art. 1737 BW
o Einde van rechtswege bij einde huurtermijn
o Geen opzeg vereist
o Geen vervroegde opzeg mogelijk tenzij anders is opgenomen in huurovereenkomst
(tenzij onderling akkoord)
o = contractsvrijheid voor partijen
Artikel 1738 BW = stilzwijgende wederhuring
- Schriftelijke huurovereenkomst
- Bepaalde duur
- Zonder verzet van de verhuurder
Artikel 1758 BW
Opzeg:
- = eenzijdige rechtshandeling (moet niet aanvaard worden door de tegenpartij)
- Kan mondeling
- Gemene huur: geen vormvereisten
- Te vroeg? = geldig maar opzeg zal uitwerking krijgen zodra opzeg mogelijk is
- Te laat? = ongeldig: vervalt opnieuw opzeggen zodra het kan
- Vb: Jan huurt een goed van getrouwd koppel Jos en Lida opzeggen aan beiden
- Vervroegd einde door wanprestatie van één van beide partijen
o gerechtelijke ontbinding = artikel 1184 BW
o zal via vrederechter gebeuren
o Andere oplossing zou zijn: uitdrukkelijk ontbindend beding opnemen in overeenkomst
o Van rechtswege niet via de rechter
2
, Verboden bij huur art. 1762BIS BW
o altijd via vrederechter
Je vraagt ontbinding? is situatie ernstig genoeg?
Huurovereenkomst wordt ontbonden ten laste van één van de partijen S.V.
Vb: Jos en Lida = verhuurders Jan = huurder, maar betaalt niet
huurovereenkomst wordt ontbonden S.V.? wederverhuringsvergoeding
(1-6maanden) (zolang het goed dus leeg staat)
op voorhand in huurovereenkomst opnemen rechter zal dit nog
controleren: komt dit overeen met werkelijke schade? Art. 1760 BW
2.4. Huurprijs
Vrije prijsbepaling:
- = contractsvrijheid vrije huurprijsbepaling
- Online tool: huurschatter.be
- Geen nietigheid wegens benadeling mogelijk
- Maar moet in verhouding staan gevaar voor vermomde schenking
- Huurprijs:
o = periodiek te betalen geldsom
o Wnr? Zal de huurovereenkomst bepalen
o In natura? Bepaald of bepaalbaar
Indexering:
- Mogelijkheid tot indexering:
- Vrije keuze: welk indexeringsbeding
- Als er wordt gekozen voor de index levensonderhoud artikel 1728 bis DWINGEND
o Indexatiebeding moet worden opgenomen in de huurovereenkomst
o regels volgen
Ten vroegste na één jaar
Max 1x per jaar
En volgens formule die opgenomen is in de wet
Aangepaste huurprijs = (basisHP x nieuwe index) / aanvangsindex
o Uitwerking van de index:
= automatisch
= verzoek van de verhuurder
moet worden opgenomen in de huurovereenkomst
o Verjaring:
1 jaar (indexatie)
500 535
Artikel 2273 BW en artikel 2277 BW
Wat bij wanbetaling door de huurder:
- ingebreke stellen
- beroepen op vrederechter
- Kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst
- Twee mogelijke procedures:
o Verzoeningsprocedure:
Gratis
Niet verplicht
Via griffie van de rechtbank
Verzoener = geen rechter
Proces verbaal = akkoord heeft uitvoerbare kracht deurwaarder
Bv. afbetalingsplan
ontbinding: vrederechter
o Gerechtelijke procedure:
3
, Eisende partij zal de dagvaarding moeten voorschieten maar kan dit
terugvorderen als S.V.
Rechter treedt op als rechter (niet als verzoener)
2.5. Huurwaarborg
Niet wettelijk verplicht
Volledige vrije keuze: hoeveel en welke vorm
Vrijmaking van de waarborg vereist: toestemming van beide partijen/gerechtelijke beslissing
2.6. Huurlasten en kosten
Contractuele vrijheid
Kosten: gas, water, (volwaardig genot van het goed)
Verhuurder is verplicht hierover te informeren art. 1716 BW
2.7. Staat van het goed
In welke staat moet het goed geleverd worden art. 1720 BW
- “Goede staat van onderhoud”
- Start van huurovereenkomst: leveren in goede staat van onderhoud
- Tijdens de huurovereenkomst: goed onderhouden en de nodige herstelling doen
o Art. 1719 BW
2.8. Onderhoud en herstellingen cursus p. 35-53
Herstellingen:
- Grote werken, ruwbouw
- Ouderdom/overmacht
- wanneer de huurder hierom verzoekt: toestemming van de verhuurder = vereist
- Uitzondering: dringende herstellingen
o Zonder toestemming van de verhuurder
o Huurder moet dit ondergaan
o Werken duren langer dan 40 dagen recht op vergoeding art. 1724 BW
- Huurder heeft meldingsplicht of verwittigingsplicht
- Huurder nalaat de verhuurder te contacteren geen recht op SV voor huurder
- clausule opnemen in huurovereenkomst
Verplichting verhuurder:
- Rustig genot voorzien voor de huurder
o Naar analogie met koop
o Vrijwaren van stoornissen: feitelijke en juridische
Art. 1725 ev. BW
Verplichting huurder:
- Betalen (prijs, indexatie, kosten en lasten, huurwaarborg)
- Gebruiken als goede huisvader
o Goed bewaren en onderhouden art. 1754 BW
o + schade door eigen fout: huurder
4
Les avantages d'acheter des résumés chez Stuvia:
Qualité garantie par les avis des clients
Les clients de Stuvia ont évalués plus de 700 000 résumés. C'est comme ça que vous savez que vous achetez les meilleurs documents.
L’achat facile et rapide
Vous pouvez payer rapidement avec iDeal, carte de crédit ou Stuvia-crédit pour les résumés. Il n'y a pas d'adhésion nécessaire.
Focus sur l’essentiel
Vos camarades écrivent eux-mêmes les notes d’étude, c’est pourquoi les documents sont toujours fiables et à jour. Cela garantit que vous arrivez rapidement au coeur du matériel.
Foire aux questions
Qu'est-ce que j'obtiens en achetant ce document ?
Vous obtenez un PDF, disponible immédiatement après votre achat. Le document acheté est accessible à tout moment, n'importe où et indéfiniment via votre profil.
Garantie de remboursement : comment ça marche ?
Notre garantie de satisfaction garantit que vous trouverez toujours un document d'étude qui vous convient. Vous remplissez un formulaire et notre équipe du service client s'occupe du reste.
Auprès de qui est-ce que j'achète ce résumé ?
Stuvia est une place de marché. Alors, vous n'achetez donc pas ce document chez nous, mais auprès du vendeur Mig2001uel. Stuvia facilite les paiements au vendeur.
Est-ce que j'aurai un abonnement?
Non, vous n'achetez ce résumé que pour €5,99. Vous n'êtes lié à rien après votre achat.
