Deze samenvatting is gemaakt op basis van de lessen van vastgoedwaardering 1 (vastgoed en makelaardij jaar 1). De lessen betreffen: 1. comparatieve benadering, 2. inkomstenbenadering, 3. vervolg inkomstenbenadering, begin kostenbenadering en taxatieproces, 4. kostenbenadering restanten en inte...
Herhaling:
- Woning verkocht voor €260.000 v.o.n. notatiskosten (incl. kadastraal recht)
zijn €2.500
- Makelaarskosten koper €4.000
- Makelaarskosten verkoper €5.000
Hoeveel bedraagt de verschuldigde overdrachtsbelasting voor de verkoper?
260.000-2500 = 257.500 v.o.n. (incl. overdrachtsbelasting)
Overdrachtsbelasting = 2%
275.500/1,02 = 252.451 = netto koopsom
252.451*0.02 = €5.049 = overdrachtsbelasting
Bruto vloeroppervlak BVO = vloeroppervlak wordt gemeten op vloerniveau en op de
buitenzijden van de buitenmuren -> bij scheidingsmuren het hart nemen (de helft van
de muur)
Netto vloeroppervlak = zonder de buitenmuren, je meet de ruimte op vloerniveau aan
de binnenzijde van de muren
Verhuurbaar vloeroppervlak VVO = ook zonder buitenmuren en op vloerniveau
Berekening: GO (gebruikersoppervlakte – dus binnenzijde muren)
- vierkante meters ruimte voor gebouwinstallaties
- vierkante meters trappenhuis
+ correctie glaslijn
->Meten tot het glas op 1,5m hoogte (a) –
binnenzijde glas en binnenzijde muur
&Meten afstand tussen de opgaande
scheidingsconstructie (b)
a*b= glaslijncorrectie
,]
]=/atieve benadering (comparatief = vergelijken)
1. Vergelijkende methode
- Te taxeren object wordt vergeleken met soortgelijke archiefobjecten
o Kwantitatieve m2
NEN2580 meetmethode
BVO/ VVO
o Kwalitatieve m2: ITZA-methode (= ene vierkante meter is meer waard
dan de andere vierkante meter)
o Gebruik: vooral commerciële o.z.
- Gebruik: woningen en commerciële o.z.
ITZA-methode (vergelijkendemethode BOG – zonering begane grond)
Frontbreedte 5m, lengte 25m
A: 5*10 à 100% = 50m2 (ligt bv voorzijde pand aan Herestraat)
B: 5*10 à 50% = 25m2
C: 5*5 à 25% = 6,25m2
IZTA: 81,25 m2 -> voorzijde van pand meer waard dan achterin
-> zonering afhankelijke van type vastgoed
Zone a: eerste 10m 100%
Zone b: tweede 10m 50%
Zone c: rest 25%
Kelder/ verdieping: 20%
Taxatieproces:
1. Opdracht (bv eigenaar die wil weten wat de waarde van zijn pand is)
2. Voorbereiding (bv taxateur bereid taxatie voor, door in archief te zoeken en
informatie opvragen bij kadaster - deskresearch)
3. Opname/inspectie (bv pand van binnen bekijken, m2 opmeten, wat de
gevelbreedte is)
4. Aanvullende informatie (bv eigenaar nog meer informatie verstrekken)
5. Uitwerking – visie (bv taxatie verder uitwerken)
6. Vastlegging (bv taxatie vastleggen in een rapport)
7. 4 ogen principe (2e taxateur die meekijkt, taxatierapport incl. onderleggende
waardering wordt voorgelegd aan 2e taxateur. Deze bekijkt hij met een
objectief oog en als hij akkoord is tekenen ze beide de taxatie)
8. Contract versturen – bespreken (bv concept wordt verstuurd naar eigenaar en
gedachtegangen worden uitgelegd)
9. Finaliseren (bv als eigenaar akkoord is dan wordt het taxatierapport definitief
gemaakt en ondertekenen beide taxateurs het rapport definitief)
o.z. = onroerende zaken
, Les 2: inkomstenbenadering
Op het tentamen eerste de formule noteren bij de vraag!!
3 taxatiebenaderingen:
1. Comparatieve benadering
- Vergelijking van taxaties: transacties vergelijkbaar maken
- Sterke marktrelatie
- Bv. vergelijkingsmethode, regressieanalyse
2. Inkomstenbenadering (gebruiken als vastgoed inkomsten genereerd(huur))
- Vastgoed levert min of meer zelfstandig inkomen op
- Sterke marktrelatie
- Bv. BAR/NAR-methode, kapitalisatiemethode, draagkrachtmethode, gross
operating profit-methode, DCF(discount cashflow methode), residuele
waardemethode
3. Kostenbenadering
- Productiekosten – afschrijvingen + waarde van de grond
- Weinig marktrelatie
- Vaker toegepast, naarmate minder vergelijkingsmateriaal
- Aantal specifieke taxaties (WOZ, verzekering, jaarrekening)
Inkomstenbenadering (benadering om de waarde van een pand vast te stellen, veel
bij bedrijfsonroerendgoed gebruikt )
-> kapitalisatiemethode: huurwaarde omzetten in een koopsom.
Nodig voor bepaling:
- Huurwaarde van een object
- Huurprijzen verhuurde objecten: Imax : HW / Y * 100
-> denkbeeldige huurprijs, huurwaarde delen door yield.
o Imax = maximale investering
o HW = huurwaarde
o Y = yield.
Imax = koopsom + wettelijke transactiekosten (bestaan uit: notaris-/ kadasterkosten
van de leveringsakte en de overdrachtsbelasting) + evt. verbouw/-onderhoudskosten
+ evt. courtage makelaar/ taxateur + evt. overige bijkomende kosten
Imax overdrachtsbelasting woonhuizen 2%
Imax overdrachtsbelasting winkelpand 6%
Notaris-/kadasterkosten v/d leveringsacte soms gegeven in opgave en anders
een fictiebedrag van 1%
!! alleen deze 2 zijn de koopsom vrij op naam (v.o.n.) !!
Imax = niet gelijk aan de koopsom vrij op naam, er kunnen bv. ook nog investeringen
bij komen of je moet achterstallig onderhoud uitvoeren of hebt kosten voor makelaars
Les avantages d'acheter des résumés chez Stuvia:
Qualité garantie par les avis des clients
Les clients de Stuvia ont évalués plus de 700 000 résumés. C'est comme ça que vous savez que vous achetez les meilleurs documents.
L’achat facile et rapide
Vous pouvez payer rapidement avec iDeal, carte de crédit ou Stuvia-crédit pour les résumés. Il n'y a pas d'adhésion nécessaire.
Focus sur l’essentiel
Vos camarades écrivent eux-mêmes les notes d’étude, c’est pourquoi les documents sont toujours fiables et à jour. Cela garantit que vous arrivez rapidement au coeur du matériel.
Foire aux questions
Qu'est-ce que j'obtiens en achetant ce document ?
Vous obtenez un PDF, disponible immédiatement après votre achat. Le document acheté est accessible à tout moment, n'importe où et indéfiniment via votre profil.
Garantie de remboursement : comment ça marche ?
Notre garantie de satisfaction garantit que vous trouverez toujours un document d'étude qui vous convient. Vous remplissez un formulaire et notre équipe du service client s'occupe du reste.
Auprès de qui est-ce que j'achète ce résumé ?
Stuvia est une place de marché. Alors, vous n'achetez donc pas ce document chez nous, mais auprès du vendeur 123w. Stuvia facilite les paiements au vendeur.
Est-ce que j'aurai un abonnement?
Non, vous n'achetez ce résumé que pour €2,99. Vous n'êtes lié à rien après votre achat.
