Bijzondere overeenkomsten
Inleiding
I. Temporele werking
Boek 1 en 5: eerbiedige werking zijn maar vtp. op RH en RSF na 01/01/2023
Dus nvt. op ovk die daarvoor zijn aangegaan (tenzij anders overeengekomen)
Dus nvt. op RH of RSF mbt. verbintenis uit RH of RSF van vóór 01/01/2023
bv. betaling mbt. reeds aangegane ovk.
II. Indeling
Uitgangspunt: vrije keuze van contracttype
Benoemde contracten = onderworpen aan specifieke wettelijke regeling, bijgevolg residuaire
werking algemeen contractenrecht.
Wettelijke regheling + contract
Subsidiair: alg. verbintenissenrecht (met art. 5.71).
Onbenoemde contracten / sui generis ≠ onderworpen aan specifieke wettelijke regeling, bijgevolg
onderworpen aan algemeen contractenrecht.
Contract zelf
Alg. verbintenissenrecht (met art. 5.71)
Regels benoemd contract per analogie bv. Leasing gelijkt op huur, daarom soms regels huur
vtp. wanneer er geen regeling is voorzien.
Gemengde contracten= contract dat typische kenmerken vertoond van twee of meer benoemde
contracten, maar een juridische eenheid vormt. (art. 5.67 BW) bv. Bouwonderneming die constructie
opricht op de grond ve. klant. Ovk. is een combinatie van aanneming van werk (levering van diensten
door het bouwen) en koop (levering materiaal).
Onbenoemd/sui generis ovk.: gemeen contractenrecht vtp.
Combinatietheorie (=wettelijk uitgangspunt): regels van de benoemde contracten die
voorkomen in de gemengde ovk. moeten w toegepast op de elementen vd respectievelijke
benoemde contracten. Bv. Bouwonderneming -de regels van de aanneming op de levering van
diensten en de regels van koop op de levering vh materiaal.
Absorptieleer: is er een overheersend benoemd contract, dan wordt op heel het contract het
dominante contracttype toegepast. Nuance: soms is er cumulatie binnen de absorptieleer.
bv. vastgoedmakelaar die een ovk. mag sluiten: normaal valt een makelaar onder aanneming
van diensten want krijgt opdracht op een koper/huurder te zoeken. Indien ook bevoegdheid
krijgt om in naam en voor rekening van een ovk. af te sluiten, betreft het lastgeving. Hoewel
vanuit de absorptieleer de aanneming overheersend is, moet er punctueel w gecumuleerd
wanneer het dominanttype over bepaalde materies geen regeling voorziet (zo heeft aanneming
geen regeling inzake vertegenwoordiging).
III. Bescherming zwakke contractpartij
Uitgangspunt wilsautonomie correctie sociale welvaartsmaatschappij: feitelijke ongelijkheid en
zwakkere onderhandelingspositie
Enerzijds consumentenbescherming sensu lato: invoering dwingend recht (bv. inzake
woninghuur) of gemeenrechtelijke rechtsbescherming (bv. zorgvuldigheidsnorm: goede trouw,
contr. en precontr. informatieplicht,…).
Anderzijds consumentenbescherming sensu stricto: geïncorporeerd in wetgeving oiv. EU
(ratio: bescherming interne markt, vergelijkbare modaliteiten over grenzen heen) bv. WER,
consumentenkoop,… NP-NP (natuurlijke persoon – niet-professioneel)
o Afdwingbaarheidsparadox: grote bescherming op papier maar voor activering is
juridische actie vereist, vaak niet de moeite voor goedkope consumptiegoederen die
net zo courant zijn.
Boek VI WER: Toepassingsgebied art. I.1 WER:
Consument =NP buiten handels/bedrijfs/ambacht/beroepsactiviteit
Sensu stricto: altijd een NP, nooit een RP
Uitz.: Vereniging van ME: vallen wel onder consumentenbescherming indien binnen de ME
meer dan 75% van de aandelen in de gemeenschappelijke delen verbonden zijn aan niet-
, professionele kavels. De VME is dan een consument, wordt dan niet beschouwd als een
onderneming hoewel het wel een RP is.
Wat met gemengd gebruik?: geen probleem, zolang professioneel gebruik ondergeschikt is.
Onderneming
Elke NP met zelfstandige beroepsactiviteit
Elke RP tenzij Staat, OCMW,…
Elke andere org. zonder RP tenzij geen winstuitkeringsoogmerk en geen uitkeringen verricht.
Voorwerp
Producten: goederen en diensten + onroerende goederen
Goederen: lichamelijke roerende zaken
Diensten: prestaties
Maar: art. I.8 (moo. Boek VI)
39°: Onderneming: iedere NP of RP die op duurzame wijze economisch doel nastreeft. Ruimere
definitie!
33°: Verkoopovereenkomst: iedere ovk waarbij onderneming de eigendom van goederen aan
consument overdraagt of verbindt over te dragen en consument prijs daarvan betaalt of verbindt te
betalen, miv. elke ovk. die zowel goederen als diensten betreft.
34°: Dienstenovereenkomst: iedere andere ovk. dan een verkoopovk. waarbij onderneming de
consument een dienst levert of verbindt dienst te leveren en consument prijs daarvan betaalt of
verbindt te betalen.
47°: Product: miv. Digitale diensten en digitale inhoud.
IV. Kwalificatie
W bepaald door de objectieve essentiële wezenskenmerken. Subjectieve elementen die niet in
abstracto gelden (leveringstermijn, kleur,…) zijn niet relevant.
Kwalificatie door de partijen: vrije keuze regels van het gekozen contracttype zijn vtp.
Herkwalificatie door rechter
o Obv. gemeenschappelijke bedoeling partijen. Maar contractvrijheid primeert, rechter
mag niet zomaar herkwalificeren. Cass. geeft voorrang aan partijkwalificatie.
Partijkwalificatie onverenigbaar met essentiële elementen: herkwalificatie
Niet-onverenigbaar: partijkwalificatie (art. 5.68 BW)
V. Verhouding met BCA (Boek 6 BW 01/01/2024)
a. Samenloop contractuele aansprakelijkheid en BCA (art. 6.2 en 6.3 BW)
Principe: samenloopmogelijkheid (ipv. samenloopverbod!) indien contractuele fout ook een
buitencontractuele fout uitmaakt. Dwz. mogelijkheid om contractueel, dan wel buitencontractueel
spoor te volgen; je mag kiezen maar moet wel binnen 1 traject blijven.
Waarborging contractueel evenwicht:
Van aanvullend recht, dus eigenlijk is een exoneratiebeding mogelijk art. 5.89 BW vtp.
Inroepbaarheid verweermiddelen: contract/wet/bijzondere verjaringsregels (die gelden dan dus
ook buitencontractueel). Tenzij: Verweer kan niet w ingeroepen blinde samenloop, indien
o Fysieke of psychische integriteit
o Opzet
b. Rechtstreekse aanspraak tegen hulppersonen van medecontractant (art. 6.2 en 6.3 BW)
~Gamechanger voor aanneming!
‘Hulp’ in uitvoering geheel of deel contractuele verbintenissen Vroeger: aansprakelijkheid
medecontractant (art. 5.229 BW), geen contractuele aansprakelijkheid (art. 5.103 BW).
Nieuw recht: Uitgangspunt buitencontractuele aansprakelijkheid (ipv quasi-immuniteit!) van
hulppersoon indien contractuele fout ook een buitencontractuele fout uitmaakt.
Waarborging contractueel evenwicht:
Samenloopmogelijkheid is van aanvullend recht, dus eigenlijk is een exoneratiebeding
mogelijk art. 5.89 BW vtp.
, Inroepbaarheid verweermiddelen: contract /wet /bijzondere verjaringsregels tegen
buitencontractuele claim (voortvloeiend uit de ovk. waaraan de hulppersoon zelf vreemd is)
alsook contract. Claim (zelf overeengekomen). Tenzij: Verweer kan niet w ingeroepen indien
o Fysieke of psychische integriteit
o Opzet
Deel I. Contracten mbt. overdracht van eigendom
I. Koop
Hoofdstuk 1. Begrip ‘koop’
Regime: art. 1582 BW ev. (gemeenrechtelijk)
B2C
WER algemeen vtp. wat betreft onrechtmatige bedingen, w ambtshalve getoetst door rechter.
Maar begrip ‘koopovereenkomst’ in Boek VI WER is gelinkt aan het begrip ‘goederen’, dwz.
in de zin van het WER lichamelijke roerende goederen.
Wet Consumentenkoop (art. 1649bis ev. BW): bepalingen van dwingend recht en zijn partieel.
B2B
Weens koopverdrag: mbt. verkoop lichamelijk roerend goed in internationale context.
Art. VI.91 WER: opnieuw van dwingend recht en partieel, regels gelden voor producten.
Wet Breyne: historisch gezien regime vtp. op aanneming maar zaken die gemeenrechtelijk onder
‘koopovereenkomst’ vallen maar toch onder de werkingssfeer van Wet Breyne vallen! Bv. Koop op
plan.
§1. Essentieel bestanddeel: overdracht van eigendomsrecht van een goed
Goed ≠ Dienst maar onderscheid is niet altijd eenvoudig
Hypothese 1. Als ten tijde van het contract nog diensten moeten worden gepresteerd: zowel de
levering van goederen als de afwerking ervan =gemengd contract, bij voorkeur toepassing van
de absorbtieleer… Of de dienst is, dan wel het goed primeert w beoordeeld in concreto :
o Specificiteitscriterium: is het goed speciaal op maat gemaakt voor de klant? Hoe
couranter het goed, des te meer de dienstlevering zal primeren.
o Conceptiecriterium: in welke mate heeft de klant input gehad op de creatie vh goed?
Als de klant heeft kunnen meesleutelen dan zal de dienst primeren. Bv. aankoop
nieuwe wagen: keuze op de website om te customizen: zetel, kleur, hoofdsteun,… Toch
kwalificatie koop (goed) en geen aanneming (dienst) want hier keuze uit generieke
standaardlijst, er w niet gesleuteld aan de fundamentele delen vd auto.
!Opgelet: in bijzonder regime is kwalificatie anders: daar gaat het doorgaans over
koop en is het conceptiecriterium irrelevant.
Hypothese 2. Diensten nav. koop = gemengde overeenkomst. !Opgelet: bijzondere regimes
WER en Cons.koop zullen doorgaans als koop kwalificeren.
Eigendomsoverdracht ≠ zakelijke gebruiksrechten vestigen
Geen koop want is niet translatief maar constitutief, alhoewel de regels van koop wel per
analogie vtp. zullen zijn indien vestiging onder betaling relevant inzake oa. verborgen
verbreken.
Koop is uit de aard translatief: uitvoering van een dare-verbintenis, daaraan is eigen dat die
verbintenis onmiddellijk en consensueel (art. 1583 jo. 5.79 en 3.14, §2 BW) wordt uitgevoerd
door een juridische levering. De overdracht zelf is essentieel maar het onmiddellijke karakter
is niet essentieel.
o Specialiteitsbeginsel ZR (eigendom is een ZR): opdat er sprake is van een ZR is een
concreet, bestaand goed vereist.
Als het goed nog niet bestaat zal de eigendom maar overgaan vanaf het ogenblik dat
het goed bestaat = koop van toekomstige goederen.
Als het goed nog niet specifiek is =genusgoederen: eigendom kan maar overgaan
wanneer ZR in een goed bijt, opdat dat kan moet het genusgoed specifiek worden
bepaald.
, o Tenzij anders bedongen = eigendomsvoorbehoud (hoewel zakenrechtelijk in principe
mogelijk) voorzien als bijkomende zekerheid.
Uitgangspunt ORG: vereist authentieke akte
a. Ogenblik van eigendomsoverdracht
Samen met het eigendomsrecht gaat ook het risico over, zij zijn ‘principieel een koppeltje’, dwz. dat
bij een eigendomsvoorbehoud het risico bij de verkoper blijft, zelfs al is het goed al geleverd! Als het
eigendomsrecht onmiddellijk overgaat, het risico dus ook tenzij anders bedongen.
~Nuancering (art. 5.266, 5.227, 5.267 BW): Indien goed tenietgaat door fout van verkoper of als de
verkoper in gebreke is gesteld (niet behoorlijke nakoming ovk.), draagt u niet het risico. Uitz.: als het
goed desalniettemin was tenietgegaan (bv. dorp brand af).
~Nuancering (art. 44 WER): B2C opsturen vh goed risico gaat pas over als het postpakket is
aangekomen. !Opgelet: ‘goederen’ in de zin van WER dus nvt. op ORG.
Ook relevant voor de zekerheidspositie igv. faillissement van contractpartij:
-Indien verkoper failliet gaat en de eigendomsoverdracht reeds heeft plaatsgevonden, zal de koper als
eigenaar aantreden en komt dus niet in samenloop met andere SE: mogelijkheid om het goed te
revindiceren. Is de eigendom nog niet overgegaan dan is de koper een chirografaire SE en w hij
pondspondsgewijs betaald.
-Indien koper failliet gaat en de eigendomsoverdracht contractueel werd uitgesteld tot de betaling van
de prijs, kan de verkoper het eigendomsvoorbehoud maar laten gelden in samenloop met andere SE
(art. 69-72 Pandw. en art. 3.30 BW).
b. Eigendomsoverdracht en verhouding tot derden
Hypothese 1: Verkoop van andermans goed (art. 1599 BW): ratio is dat wanneer de verkoper geen
eigenaar was, er zakenrechtelijk geen eigendomsoverdracht kan plaatshebben, wat juist een van de
wezenlijke bestanddellen vh koopcontract is. Bijgevolg is de sanctie (wegens niet rechtsgeldige
totstandkoming vd ovk.) de nietigheid.
Toepassingsgebied:
-Een persoon verkoopt een goed dat hij meende geërfd te hebben, terwijl achteraf blijkt dat hij
geen erfgenaam was.
-Een persoon die ME is van een onverdeeld goed, verkoopt het in zijn geheel. Aangezien voor
de verkoop vh gehele goed de toestemming van alle ME vereist is, zal de verkoop door maar 1
ME een verkoop van andermans goed zijn ten belope van diens deel.
Niet verkoop van andermans goed:
-Bevoegd of onbevoegd optreden door een vertegenwoordiger van de verkoper
-Verkoop van niet-geïndividualiseerde soortgoederen. Als finaal het goed niet kan w
afgescheiden is dat geen verkoop van andermans goed maar een wanprestatie, gesanctioneerd
door ontbinding ipv. nietigheid.
Enkel de koper kan de relatieve nietigheid vorderen, ongeacht diens goede of kwade trouw, dit
laatste is enkel relevant moo. SV niet voor de nietigheid zelf (die kan nogsteeds w gevorderd).
Ratio is dat de rechten ve. koper w aangetast wanneer deze een RH sluit met een
beschikkingsonbevoegde, en bijgevolg hierdoor in rechte gebonden is.
o De verkoper kan zich niet op de nietigheid beroepen, zelfs niet als hij TGT was.
o De werkelijke eigenaar vh verkochte goed kan evenmin de nietigverklaring vragen
want is geen partij bij dat contract. Hij kan wel:
-Indien de koper TKT (wist of behoorde te weten) en zich bijgevolg niet kan beroepen
op beschermende publiciteitsregels, het goed vd koper terugvorderen ogv. Art. 3.30
BW (ORG) en art. 3.4 , 3.24 en 3.28 BW (RG).
-Indien koper TGT (wist niet en behoorde evenmin te weten): afgifte van prijs met SV
ogv art. 1382 BW.
Hypothese 2: Dubbele verkoop
Derdenwerking: tegenwerpbaarheid van koopovereenkomst tav derden wordt beperkt publiciteit
moo. tegenwerpbaarheid.
,-Onroerende goederen (art. 3.30 BW): de koop moet authentiek zijn. ~Vaak heb je alvorens een
onderhandse koop gedaan. Dat is de échte koop, waarbij de wilsovereenstemming is vastgelegd en de
eigendom reeds is overgegaan. Je moet dus reeds overeenkomen in onderhandse fase bv. vaak
voorkomend: na koop bij opstellen authentieke akte plots opwerpen dat je de woning toch niet zal
willen kopen als je geen vergunning moo. verbouwing krijgt goodwill contractpartij!
Bescherming derden met een concurrent recht (dwz. derde heeft recht met tanden: een ZR, een
zakelijk gebruiksrecht, eigendomsrecht of een beslag dat tegenwerpelijk is). Bovendien is
vereist dat derde TGT is.
o Kan bescherming niet inroepen indien hij wist of behoorde te weten. Eenmaal
overgeschreven wordt iedereen geacht TKT te zijn, vanaf dan behoort iedereen te
weten!
o Werkelijke eigenaar vs. Schijnbare eigenaar: uitgangspunt is het
anterioriteitsprincipe (art. 3.4 BW) maar w ter bescherming van derden gecorrigeerd
naar diegene die als eerste TGT publiciteit heeft.
Wegens
Tijdstip 1 correctie
wint C.
A B -Publ 4
Hoewel A
eigenlijk
inter partes
eigendom
Tijdstip 2 C -Publ 3 heeft
overgedragen aan B en beschikkings- onbevoegd was tav. C.
D wint van B.
Tijdstip 1 D is
A B weliswaar
TKT maar dat
is irrelevant
Tijdstip 3 want C was
Tijdstip 2 C D intussen reeds
=TGT =TKT eigenaar
geworden en
de derden-
beschermende regel werkte tav. C, die is TGT.
D wint want
Tijdstip 1 is TGT en
A B dat er een
probleem is
met C is niet
Tijdstip 3 erg omdat D
Tijdstip 2 C D schijnbaar
=TKT =TGT van de
eigenaar
verkrijgt!
, Derdenbeschermende regels werken constitutief Bv. A draagt over aan B met
eigendomsvoorbehoud, dus w de eigendomsoverdracht nog niet overgeschreven. De schijn
komt overeen met de werkelijkheid; de transactie is nog niet vastgelegd want A is nog de
eigenaar. Hier is geen discrepantie en dus geen correctie nodig.
-Roerende goederen: opnieuw uitgangspunt anterioriteitsprincipe maar geen publiciteit. Hier
beschermend mechanisme: bezit TGT (art. 3.28 BW), diegene die dus eerst bezit krijgt ve. goed zal
winnen en tav. derden als de eigenaar w beschouwd. Voor SE zelfde werking maar obv. art. 3.24 BW.
Eigendomsvoorbehoud: als A aan B verkoopt en levert aan B, mag een derde ervan uitgaan dat
B de eigenaar is, aangezien hij het bezit heeft. Eigendomsvoorbehoud van roerende goederen
kan dus eigenlijk geen derdenwerking hebben. ~Nuancering: eigendomsvoorbehoud werkt tav.
derden onder bepaalde voorwaarden, oa. moet schriftelijk zijn overgeschreven (art. 69
Pandwet)
§2. Essentieel bestanddeel: betaling van een geldprijs
-Geen prestaties, dat is aanneming.
-Geen ruil ~De koop is een ruil tegen een geldprijs, de regels stemmen grosso modo overeen…
-Geen opschortende voorwaarde: De betaling van de prijs kan geen voorwaarde zijn. ~Een voorwaarde
moet extern zijn; een opschortende of ontbindende VW kan niet gelieerd zijn aan de geldigheid of de
uitvoering of niet-uitvoering van de RH (art. 5.141 BW) Je kan dus niet zeggen: ik sluit een koop
onder opschortende VW dat de koper binnen de 5 dagen betaald, want dat gaat over wanprestatie van
de verb. En dat is intern, niet extern.
-Kenmerken van de prijs:
Bepaald of bepaalbaar Bv. Bepaalbaar: 20.000 euro per vierkante meter
~Casus waarbij A aan B vier percelen grond verkoopt voor 4 miljoen euro. Er ontstaat een
discussie, 1 van de argumenten die wordt aangevoerd: er zijn 7 gronden en maar 1 bedrag, niet
bepaalbaar wat de prijs is per grond, want we weten niet welk deel van de prijs op welke
grond betrekking heeft. Cass.: irrelevant, voldoende bepaalbaar.
Geen partijbeslissing (ook consumentenrecht: VI, 83, 2° WER)
Bv. bij aanneming: herstel dit voor mij en zeg maar wat de prijs is =uitgesloten bij koop!
Bindende derdenbeslissing zoals in gemeen verbintenissenrecht (art. 1592 BW)
o Die derde kan bepaald zijn of bepaalbaar (bv. een expert, een schatter)
o Als een derde bepaald, is dat dwingend. Rechter heeft dubbele toets: enerzijds
legaliteitstoets (heeft derde rekening gehouden met contractuele parameters?),
marginale opportuniteitstoets (is de prijs manifest verkeerd?)
o Behalve als een bijzondere wet bepaald dat de prijs meteen vast moet zijn en niet door
een derde kan worden bepaald, zoals:
-art. 7 Wet Breyne
-art. VI.2 WER (vtp op producten)
Partijen mogen de prijs vrij overeenkomen, hoeft niet “correct” zijn of conform de marktprijs
~Nuancering:
o Geen benadeling
o Misbruik van omstandigheden/ Wilsgebrek van gekwalificeerde benadeling (5.37)
Hoofdstuk 3. Totstandkoming en geldigheidsvereisten
Afdeling 1. Wilsovereenstemming
Wilsovereenstemming over alle essentiële elementen, zowel de objectieve (de wezenskenmerken van
de koop: de prijs en het goed) en alle subjectieve. Komt tot stand door een spel van aanbod en
aanvaarding… (art. 5.18 ev BW)
Aanbod = soort draft-overeenkomst, waar men met ja of nee op kan antwoorden (art. 5.19 BW).
Aanvaarding = art. 5.20 BW.
Bindend, voor de daarin bepaalde termijn. ~Hoe lang geldt uw aanbod? Aangewezen om
termijnen uitdrukkelijk te bepalen, als de rechter het moet doen bepaald die een ‘redelijke
, termijn’… Bv. U bied om een huis te kopen maar de verkoper reageert niet meteen en in de
tussentijd doet u nog een ander bod op een ander huis, u bent gebonden.
o Aanbod vs. Uitnodiging tot biedingen - Vanaf wanneer is er een voorstel tot
contracteren dat effectief bindend is? Soms eerder een uitnodiging om te contracteren?
Bv. Ik wil mijn elektrische fiets verkopen en zet daarvoor een zoekertje online met de
prijs van 2500 euro. Is dat zoekertje een aanbod, zo ja moet ik eigenlijk verkopen aan
de eerste reactie, vanaf dan is er wilsovereenstemming. Of is het een aanbod tot
contracteren en kan ik ook aan iemand kunnen verkopen die een hogere prijs biedt of
zelfs beslissen om het goed zelf bij te houden. Of bv. een vastgoedmakelaar die een
woning online te koop zet. Terughoudende rechtspraak: Het is maar een uitnodiging
tot onderhandelen, om. om reden dat er mogelijks subjectieve elementen kunnen
spelen die in het aanbod niet in rekening zijn genomen. Dus geen bindend aanbod.
~Hetzelfde geldt voor een vrijwillige openbare verkoop, mensen kunnen tegen elkaar
opbieden. De hoogste bieder is het ‘aanbod’. Langs de verkoper was enkel een
uitnodiging tot onderhandelen, het bod van de koper is het aanbod.
Als een aanbod niet wordt aanvaard of aangepast (bv. door een tegenaanbod), vervalt het
initiële aanbod (art. 5.20 BW) Relevantie: stel u wil uw woning verkopen voor 675.000 euro
en u ontvangt een bod van iemand voor een looptijd van 1 week voor 625.000 euro. Daarmee
ben je eigenlijk tevreden maar je doet een tegenbod van 650.000. als de tegenpartij aanvaard
heb je 25.000 euro extra, zo niet dan kan je nog terugvallen op de 625.000. Volgens art. 5.20
BW kan je niet terugvallen op het bod van 625.000!
Mededelingsplichtige rechtshandelingen = RH die maar gevolg hebben van het moment dat zij
hun bestemmeling hebben bereikt, zo is de aanvaarding maar geuit op het ogenblik dat
diegene die het bod heeft gedaan, de aanvaarding binnenkrijgt. Ontvangen op het moment
dat u er kennis van nam of er redelijkerwijze kennis van kon nemen (art. 1.5 BW).
Aanbod en aanvaarding moeten betrekking hebben op de contractinhoud. Algemene
voorwaarden moeten deel uitmaken van contractinhoud, opdat ze gelden. Stel je hebt 2
ondernemingen met elks hun algemene voorwaarden. Wat gebeurt er als er tegenstrijdige
elementen zijn? Principe van de ‘kick out’ van alles wat niet compatibel is. Daarvoor geldt
dan het gemene recht, tenzij een partij duidelijk aangeeft dat men dan het contract niet wenst
(art. 5.23 BW).
Precontractuele aansprakelijkheid (BCA): art. 5.16 ev BW en art. 1382
Positief contractbelang: afrekenen ervan uitgaand alsof de overeenkomst tot stand was
gekomen, we rekenen de mogelijke netto-voordelen van het contract af. Negatief
contractbelang: tijd verloren, kosten gemaakt, opportuniteit gemist… doen alsof er nooit was
onderhandeld. Het positiefcontractbelang is bijna niet verhaalbaar: vereist rechtmatig
vertrouwen dat het niet anders kon dat het contract tot stand gekomen is. Het uitgangspunt is
dus het negatiefcontractbelang (gemeenrecht).
Soms voorziet het recht bovenop het gemeenrecht bijkomende elementen en verbintenissen in
die precontractuele fase. Doet geen afbreuk aan minimumstandaard uit gemeen recht maar
komt erbij.
o Verkoop van vastgoed: veel bijkomende precontractuele verplichtingen bv.
energiezuinigheid, bodemattest, stedenbouwkundige inlichtingen, informatieplicht
appartementsrecht.
Sanctie schending informatieplicht: precontractuele aansprakelijkheid. Wat is de
impact?: in principe schadevergoeding. Indien wilsgebrek; had wederpartij anders niet
gecontracteerd: nietigheid! In sommige gevallen schrijft de wet echter uitdrukkelijk de
nietigheid voor als sanctie, bv. bij een bodemattest.
-Art. 5.41: Een geldigheidsvereiste kan geen voorwaarde zijn. Maar toch mogelijk om
reeds koop te sluiten zonder stedenbouwkundige inlichtingen door op te nemen in
opschortende voorwaarde dat uit de stedenbouwkundige inlichtingen een
bouwmisdrijf blijkt. Cass.: niet omdat een element op straffe van nietigheid is, dat het
essentieel is voor de geldigheid. Zodus kunnen informatieplichten, zelfs diegene die
op straffe van nietigheid zijn voorgeschreven, een opschortende voorwaarde
, uitmaken. Op voorwaarde dat de bescherming die de informatieplicht beoogt, wordt
gewaarborgd.
o Consumentenbescherming:
-Contractinhoud (onrechtmatige bedingen)
-Verhoogde informatieplichten (art. VI.2 WER, vtp. op “producten” ook ORG).
Sanctie: w niet bepaald door WER, dus gemeenrecht vtp (art. 5.17 BW):
aansprakelijkheid dus SV tenzij het zo erg is dat er sprake is van een wilsgebrek en
dus nietigheid. Tenzij het WER een specifieke sanctie voorziet: bv. als geen bepaalde
informatie over kosten is meegedeeld, vallen die kosten ten lasten van onderneming of
als er niet voldoende geïnformeerd is over een herroepingsrecht, wordt de termijn
voor herroepingsrecht uitgebreid.
-Herroepingsrecht (bedenktermijn): retroactieve opzegging
Inzake consumentenbescherming twee regimes met een bijzonder toepassingsgebied:
de ovk. op afstand (art. VI.45 ev WER) en de ovk. buiten de verkoopruimte (art. VI.64
ev WER). Gelden voor diensten en koopovereenkomsten! ~Nvt. op ORG want de
wet spreekt over ‘koop’, heeft betrekking op ‘goederen’, dat zijn lichamelijke
roerende goederen. Deze artikelen gelden dus enklel voor de verkoop van roerende
goederen.
-Overeenkomst op afstand (def: I.8, 15-16° WER): enerzijds geen fysieke
aanwezigheid van betrokkenen en er wordt gehandeld via een techniek voor
communicatie op afstand (telefoon/internet).
Specifieke informatieplicht (VI. 45 WER)
Herroepingsrecht (VI.47 WER): gedurende 14 kalenderdagen, zonder reden.
-14d vanaf de dag na contractsluiting bij diensten.
-14d vanaf de dag na de ontvangst van het goed bij de koop.
Maar als onderneming niet duidelijk heeft gecommuniceerd over de termijn,
krijgt u bovenop 14d, 12 maanden extra!
-Als u heeft herroepen, geldt er een nieuwe termijn van 14d, enerzijds voor
de consument om het goed terug te zenden en voor de verkoper om terug te
betalen, incl. verzendingskosten (tenzij u een speciale levering heeft
gevraagd). ~Consument bepaalt de kosten van het terugsturen tenzij (art.
VI.51 WER): (1) de onderneming zegt dat het kostenloos is, kost komt ten laste
van de onderneming of (2) als de onderneming niet meteen zegt dat het niet
kostenloos is, moet de onderneming de kosten zelf dragen =microsanctie voor
informatieplicht.
Uitz. (art. VI.53 WER): goederen op maat en bederfbare goederen.
-Ovk. buiten de verkoopruimte (def: I.8, 31-32° WER): buiten de winkel Vier
hypothesen: (1) effectief buiten de winkel bv. iemand komt bij u thuis, verkoop op
straat. (2) Aanbod uitgaande van consument. (3) U wordt buiten de verkoopruimte
aangesproken en vervolgens wordt de overeenkomst binnen de winkel gesloten.
(4)Excursie voorzien door de onderneming. Uitz. (art. VI.61): oa. voedingswaren,…
Specifieke informatieplicht (VI. 64 ev. WER): als uitgangspunt schriftelijk, sanctie:
informatie wordt geacht niet te zijn gegeven.
Herroepingsrecht (VI.67 WER)
§1. Bijzondere wijzen totstandkoming:
a.Optie (art. 5.25 BW)
=Eenzijdige voorovereenkomst waar de ene zich verbind om de mogelijkheid aan de andere om te
contracteren. Met een optie beoogt men het goed als het ware te reserveren.
1 partij heeft zich verbonden optieovereenkomst moet alle essentiële elementen van de
overeenkomst bevatten, moeten reeds voorhanden zijn. Dwz. als er informatie verplicht
aanwezig moet zijn bij de contractssluiting, dat dat ook uiterlijk bij het lichten van de optie
aanwezig moet zijn. Want eenmaal de optie wordt gelicht, komt de overeenkomst automatisch,
zonder verdere onderhandeling toestand.
, Overeenkomst komt onmiddellijk tot stand bij het lichten van de optie maar niet retroactief.
Dwz. eigendom en risico gaan maar over op het ogenblik van het lichten vd optie. Betekent
ook dat voor bekwaamheid er moet gekeken worden naar het moment dat de optie wordt
gelicht, althans in hoofde van de begunstigde.
Ten gunste van de koper of ten gunste van de verkoper.
o Een aankoopoptie = verkoopbelofte
o Een verkoopoptie = aankoopbelofte
Eenzijdige voorovereenkomst, minstens 3 verbintenissen: (1) de verbintenis om te wachten,
belofte staande te houden, (2) bewaringsplicht, (3) negatieve verb.: niet aan iemand anders
verkopen = impliciet vervreemdingsverbod, dwz. bepalingen vervreemdingsverbod (3.53 BW)
ook vtp.: beperking beschikkingsbevoegdheid vanuit rechtmatig belang en beperkt in tijd.
Optierecht werkt louter verbintenisrechtelijk
o Geen zakelijke subrogatie mogelijk bv. A geeft een optie aan B om te kopen aan 1
miljoen euro en lopende de optietermijn brandt het huis af. Was verzekerd voor 1,2
miljoen euro. B licht optie, kan afgebrande goed niet meer krijgen maar wel nog
hetgeen in de plaats is gesteld van het goed, nl. de verzekeringsprestatie. Cass: heeft
afgewezen!
o Risicoleer moet genuanceerd worden: bij de optie geldt het algemeen principe uit het
verbintenissenrecht: de SE draagt het risico (art. 5.266 BW)! Degene die de optie
geeft, heeft een verb. om tot een contract te komen en igv. van koop om het goed te
leveren. Als er overmacht plaatsvindt, bv. omdat het goed tenietgaat kan er niet meer
worden geleverd. Overmacht bevrijdt de verbintenis. Dus degene die gehouden was
(de SA) wordt bevrijd, de SE draagt het risico (krijgt niet wat hij had moeten krijgen.
Tenzij er een ingebrekestelling had plaatsgevonden (art. 5.227 BW, uitz. art. 5.267).
-Als we een wederkerige overeenkomst hebben met een quid pro quo, valt de ‘quo’
weg. Als de ‘quid’ wegvalt (5.100 BW) dan is het de SA die het risico draagt, want
hier moet ook de tegenpartij niet meer presteren! ~De optie is in principe een
eenzijdige ovk. maar is er sprake van een wederkerige ovk. als een vergoeding wordt
betaald? En als er dan overmacht plaatsvindt, moet dan de optievergoeding nog
betaald worden of kan die nog worden teruggekregen indien reeds betaald?
o Derdenmedeplichtigheid: art. 5.26 voorziet sancties op voorwaarde dat derde TKT is
maar vermoeden TGT. Art. 3.30 ORG: overschrijven, dan wordt derde geacht TKT
te zijn.
Optie Tijdstip 1 Als niemand overschrijft en iedereen
TGT is, wint C want heeft het oudste ZR
A B -Tijdstip 3: B licht optie
(C heeft reeds gekocht op een moment
dat B nog niet gekocht had en een optie
werkt niet RA). Maar daarnaast geldt de
wedloop naar eerste publiciteit. C zal
Verkoop C winnen als C als eerste een akte laat
Tijdstip 2 overschrijven. Als C TKT is, gelden
sancties uit art. 5.26.
Hoelang duurt een optie?: zolang de partijen hebben bepaald, indien zij niets hebben bepaald,
is er ofwel een impliciete duur vaststelbaar, ofwel is de optie van onbepaalde duur en
bijgevolg te allen tijde beëindigbaar (art. 5.75 BW).
Overdraagbaar en vererfbaar - Optie is onvolmaakt overdraagbaar: dwz. initiële optiehouder
blijft mede gehouden.
Wederkerige opties ‘WOP’ (art. 15.89): gekruiste opties staan gelijk met de koop want er is
wilsovereenstemming. In de praktijk wordt toch geprobeerd om gekruiste opties tot stand te
brengen door de opties temporeel te laten opvolgen ipv. ze parallel te laten werken: eerst heeft
de koper een koopoptie gedurende 4 maanden en heeft de verkoper een verkoopoptie van 1
maand. Bovendien wordt bepaald dat als een optie wordt gelicht er nog geen koop tot stand
, komt maar dat de koop een vormelijk contract wordt, pas als de authentieke akte is bepaald.
Daardoor zijn er nog geen registratiekosten vereist. Er zijn voordelen aan deze techniek: een
compromis is een onderhandse koop en is dus beperkter, bovendien kan je een compromis niet
overdragen. De WOP wordt dominant, het compromis de uitzondering…
b.Voorkooprecht (art. 5.24)
=iemand voor een bepaalde Rh contractueel een voorkeur heeft: een partij verbindt zich tot de andere
voor als hij ooit een andere RH zou stellen, dat bij voorrang te doen met begunstigde (5.24) Is een
voorkeurrecht mbt. koop. Itt. optierecht geen plicht tot overeenkomst én hoeft niet alle essentiële
elementen te bevatten (want nog geen plicht tot ovk. ‘indien zij zou beslissen te contracteren’).
Eenzijdige voorovereenkomst met als wezenlijke verbintenis dat men niets doet om het
voorkeurrecht te schaden.
Geen retroactieve werking ~Maar voor elke contractpartij moet voor het contract tot stand
komt de bekwaamheid getoetst worden omdat de wilsuiting van de partijen nog niet is
vastgeklikt.
Termijn – zie optie
Geen ZR – zie optie (zakelijke subrogatie, risicoleer en derdemedeplichtigheid)
Persoonlijk recht
Right of First Refusal (=Als je wil verkopen moet je als je een concreet voorstel hebt van een
derde naar mij komen en zien of ik dat kan matchen, en dan krijg ik de voorkeur) vs. Right of
First Offer (=als u de RH wil stellen moet u eerst met de begunstigde onderhandelen. Als er
niet tot een akkoord wordt gekomen met een begunstigde mag er nadien niet aan gunstigere
voorwaarden of prijs worden verkocht.)
o Voorkeurrecht sensu lato = preferentie (koop, huur,…) Als het gaat over koop is het
een voorkooprecht sensu lato (want we weten nog niet welk type). ROFR = een
voorkooprecht sensu stricto.
Sanctie – zie optie (art. 5.26)
c.Commandverklaring
=verkoopovk. tussen A en B waarbij B (de gecommandeerde) bepaald dat hij gedurende een tijd
iemand in zijn plaats mag stellen (de command). Als B zich op die clausule beroept, wordt de ovk. van
rechtswege geacht gesloten te zijn tussen A en C =retroactieve in de plaatstelling.
-Vier geldigheidsvoorwaarden:
Uitdrukkelijk beding
Aanwijzing binnen bepaalde termijn
Aanvaarding door command
Geen essentiële wijziging overeenkomst (onder voorwaarden tussen A en B overeengekomen,
overeenkomst ligt vast.)
-Fiscaal: doorverkoop wordt fiscaal neutraal gerealiseerd, zo zou C geen registratiekosten moeten
betalen… Daarom: art. 2.9.6.0.1, 1° VCF: geen dubbele mutatie als binnen 5 werkdagen en aanwijzing
via authentieke akte. ~Fiscaal heb je dus maar 5 dagen dus dan is een WOP interessanter want is vrij
overdraagbaar.
Beding van wederinkoop (art. 16.59 ev) =een terugkooprecht; A verkoopt aan B maar houdt zich het
recht voor om tegen een bepaalde prijs terug te kopen.
Mogelijk tenzij de wet het verbied (zie bv. Wet Breyne)
Geldig voor 5 jaar
Afdeling 2. Bekwaamheid Principe: art. 1.3 BW en 1594 BW
Afdeling 3. Voorwerp
=De kenmerkende verbintenissen: eigendomsoverdracht van een goed, tegen een prijs. Het voorwerp
van de verbintenis is dan een goed. Het voorwerp van de koop is dus het verkochte goed.
Bestaan
