GOEDERENRECHT
HOOFDSTUK 1: DE LEER EN DE INDELING VAN DE GOEDEREN
WETTELIJK KADER
BOEK 3 INWERKTREDING 01/09/21
- Titel 1: algemene bepalingen
- Titel 2: indeling van goederen
- Titel 3: eigendomsrecht
- Titel 4: mede-eigendom
- Titel 5: burenrelaties
- Titel 6: recht van vruchtgebruik
- Titel 7: erfpachtrecht
- Titel 8: opstalrecht
Boek 3 is niet van toepassing op situaties voor 1/09/2021
Oude situaties oud recht
Nieuwe situaties nieuw recht
AANVULLEND RECHT (ART. 3.1 BW)
Aanvullend of suppletief recht
Partijen kunnen afwijken van de bepalingen van boek 3,
TENZIJ
1. Definities
2. Andersluidende bepalingen
NUMERUS CLAUSUS-BEGINSEL
= gesloten stelsel van zakelijke rechten
= enkel de wetgever kan zakelijke rechten creëren
Opsomming van zakelijke rechten in art. 3.3 BW
1. Eigendomsrecht
2. Mede-eigendom
Pagina 1 van 114
, 3. Zakelijke gebruiksrechten= zakelijke rechten die de titularis het recht geven om een
goed van iemand anders te gebruiken
- Erfdienstbaarheid: stel je hebt een grond met 2 verschillende eigenaars, A en B,
maar B heeft ook nog een weide. A moet een lange weg omrijden om hier aan te
geraken, A en B kunnen overeenkomen dat A over het perceel van B mag gaan om
de weide te betreden
- Opstalrecht: stel je hebt een perceel grond, de opstalhouder krijgt het
eigendomsrecht op 1 of meer volumes op dit perceel grond.
- Vruchtgebruik
- Erfpachtrecht
4. Zakelijke zekerheden= Bij de eerste 3 zakelijke rechten gaat het om een gebruik van
een bepaald goed, een zakelijke zekerheid mag het NIET gebruiken. Het is een van de
manieren om meer zekerheid op betaling te krijgen (zie voorbeelden) deze worden
geregeld door het oud BW (pandwet, hypotheekwet), titel 1 en 2 van boek 3 zijn wel
van toepassing op de zakelijke zekerheden
- Stel: iemand betaald zijn factuur niet, dus je stuurt een ingebrekestelling en
daarna dagvaard je deze persoon. Deze persoon wordt veroordeeld om de factuur
te betalen + interesten. De SA betaalt nog steeds niet, dus wordt er een
gerechtsdeurwaarder gestuurd. De SE heeft verhaalsrecht
- Stel: verschillende SE’s tegelijk oefenen verhaal uit op het volledige vermogen van
de SA. De schuld zal pondspondsgewijs verdeeld worden. Om meer zekerheid te
krijgen moet je een zakelijke zekerheid uitoefenen.
GOEDEREN: BEGRIP EN INDELINGEN
BEGRIP: GOED
GOEDEREN
Art. 3.41 BW
Er zijn 2 voorwaarden om te spreken van een goed:
1. Voorwerp
- Lichamelijk= zintuigelijk waarneembaar
Voorbeeld: huis, auto, stoel
- Onlichamelijk= niet waarneembaar
Voorbeeld: schuldvordering
2. Vatbaar voor toe-eigening= het moet mogelijk zijn dat iemand de exclusieve feitelijke
macht bezit over dat goed met uitsluiting van anderen
Er zijn ook voorwerpen die niet vatbaar zijn voor toe-eigening gemene voorwerpen
Pagina 2 van 114
,Gemene voorwerpen (art. 3.43 BW)= res communes
= voorwerpen die niet in hun totaliteit kunnen worden toegeëigend
Voorbeeld: zee, lucht, …
Ze kunnen niet beantwoorden aan de 2 voorwaarden van goederen, omdat:
1. Ze behoren aan niemand toe
2. Gebruik is in het algemeen belang
- Met inbegrip van het belang van de toekomstige generaties= de gemene
voorwerpen zijn schaars, hier moet zorgvuldig mee omgegaan worden
Gemene voorwerpen is niet hetzelfde als goederen zonder eigenaar verschil: goederen
zonder eigenaar zijn goederen die voldoen aan de 2 voorwaarden, maar degene die de
macht heeft over het goed, oefent dit niet uit.
Zakelijke rechten
Voorwerp van een zakelijk recht moet altijd een goed zijn
Waarom? Als het goederen zijn maken ze deel uit van het vermogen van de eigenaar,
dus hier kan dan ook beslag op gelegd worden door de SE
DIEREN
Nieuw in boek 3
Art. 3.39: Dieren
“Dieren hebben een gevoelsvermogen en hebben biologische noden.
De bepalingen met betrekking tot lichamelijke voorwerpen zijn op dieren van toepassing, met
inachtneming van de wettelijke en reglementaire bepalingen ter bescherming van dieren en
van de openbare orde.”
- Dieren zijn geen voorwerpen
- Er moet steeds rekening gehouden worden met de regels inzake
dierenbescherming
Pagina 3 van 114
,VRUCHTEN EN OPBRENGSTEN VAN GOEDEREN (ART. 3.42 BW)
1. Vruchten van een goed
= datgene wat het goed periodiek voortbrengt, zonder dat dit de substantie ervan
wijzigt en ongeacht of het uit zichzelf gebeurt of als gevolg van de valorisatie ervan
= ze tasten de waarde van het goed niet aan
Voorbeeld: appels van een boom (natuurlijke vruchten)
Voorbeeld: huurgelden van een huis (burgerlijke vruchten)
2. Opbrengst van een goed
= datgene wat het goed opbrengt, maar waardoor de waarde van het goed
onmiddellijk of geleidelijk wordt verminderd
= de waarde van het goed wordt onmiddellijk of geleidelijk verminderd
Voorbeeld: je hebt een zandgroeve, de opbrengst is de verkoop die je hebt van het
zand, waarde verminderd
Voorbeeld: je hebt een bos en verkoopt de bomen, waarde verminderd
INDELING VAN DE GOEDEREN
LICHAMELIJKE VS. ONLICHAMELIJKE GOEDEREN
- Lichamelijk= zintuigelijk waarneembaar
Voorbeeld: huis, auto, stoel
- Onlichamelijk= niet waarneembaar
Voorbeeld: schuldvordering
ONROERENDE VS. ROERENDE GOEDEREN
Alle goederen zijn ofwel roerend of onroerend
Wet omschrijft welke goederen onroerend zijn
Alle andere goederen zijn roerend (= restcategorie)
ONROERENDE GOEDEREN: CATEGORIEEN
1. ONROEREND UIT HUN AARD
Art. 3.47, 1ste lid BW
1. De grond= aardoppervlakte
2. De samenstellende volumes (in 3 dimensies bepaald):
Pagina 4 van 114
,1. Volume op de grond 2. Volume boven de grond
Groen= grond Groen= grond
Blauw= volume op de grond Rood= gebouw
Blauw= volume op een gebouw
3. Volume onder de grond
Groen= grond
Blauw= volume onder de grond
2. ONROEREND DOOR INCORPORATIE
- Alle bouwwerken en beplantingen die, doordat zij geïncorporeerd zijn in onroerende
goederen uit hun aard, hiervan een inherent bestanddeel vormen (art. 3.47, lid 2)
= De goederen zitten materieel vast aan de grond/volumes, hierdoor vormen ze een
inherent bestanddeel van de grond
Bv: huis, windmolen,…
Niet enkel wat echt vastzit, maar algemeen voorwerpen die duurzaam en gewoonlijk
ermee verbonden zijn of erin vastzitten
- Inherente bestanddelen van deze bouwwerken of bestanddelen, ongeacht of zij
geïncorporeerd zijn (art. 3.47, lid 3)
= Het is niet vereist dat het gaat om bestanddelen die materieel vastzitten, het moet
gewoon gaan om een functionele/fysieke band
Bv: ingebouwde keuken, oven, gasleiding, elektriciteit
Belangrijk!
Pagina 5 van 114
, Stel: je verkoopt je huis met ingebouwde keuken, mag de keuken eruit gehaald
worden? NEE, de verkoop strekt zich automatisch uit naar OG door incorporatie
Inherent bestanddeel (art. 3.8, §2 BW)
= Een noodzakelijk element van een goed dat er niet van kan worden afgescheiden zonder
afbreuk te doen aan de fysieke of functionele substantie van dat goed.
→ veronderstelt fysieke of functionele band
Fysieke band = element kan niet van het goed worden afgescheiden zonder beschadiging aan
het goed; Bv: motor en auto, er is breekwerk nodig om motor uit auto te halen
Functionele band= elementen die vanwege hun functie onafscheidelijk verbonden zijn met
een goed; Bv: bureautafel met schuiven, deze schuiven zijn onafscheidelijk verbonden met
de tafel; Bv: huis en sleutels, deze zijn onafscheidelijk verbonden
3. ONROEREND DOOR BESTEMMING
= goederen die als onroerend worden beschouwd, ook al zijn zij verplaatsbaar, omdat zij een
accessorium van een OG vormen.
Aan 2 voorwaarden moeten voldaan zijn:
1. Roerend en onroerend goed: zelfde eigenaar
2. Roerend goed moet:
- Ofwel duurzaam verbonden of bevestigd zijn aan het OG
Voorbeeld: een schilderij ingewerkt in een muur
- Ofwel ten dienste staan van de uitbating of bewaring van het OG
Voorbeeld: een tractor bij een hoeve
Voorbeeld: Verkoop van het onroerend goed:
restaurant, als je het verkoopt zal het in principe ook de stoelen en tafels zijn. Bij
goederen door bestemming kunnen de partijen overeenkomen dat deze niet inbegrepen zijn
Accessorium (art. 3.9 BW)
1. Goed moet aan dezelfde eigenaar toebehoren als het hoofdgoed
2. Goed moet:
- Ofwel duurzaam verbonden of bevestigd zijn aan het hoofdgoed
- Ofwel ten dienste staan van de uitbating of van de bewaring van het hoofdgoed
4. ONROEREND DOOR HUN VOORWERP (ART. 3.49 BW)
Pagina 6 van 114
, 1. Zakelijke rechten en rechtsvorderingen die betrekking hebben op een onroerend
goed
Voorbeeld zakelijk recht: erfpachtrecht
Voorbeeld rechtsvordering: de eis tot revindicatie van een onroerend goed
2. Persoonlijke rechten en rechtsvorderingen die aanspraak geven op de verkrijging of
herverkrijging van een onroerend goed
Voorbeeld: een schuldvordering tot overdracht van eigendomsrecht op een OG
Herverkrijging= stel een verkoop wordt vernietigd, verkoper heeft recht op teruggave
van het OG
3. Bezitsvordering
Schuldvorderingen zijn slechts bij uitzondering onroerend enkel de schuldvorderingen die
een ‘geven’ van een onroerend zakelijk recht inhouden, zijn onroerend
Voorbeeld: wanneer de partijen zijn overeengekomen dat de eigendom pas met de levering
van het onroerend goed bij het verlijden van de notariële akte zal overgaan
ROERENDE GOEDEREN
Art. 3.48, 1ste lid BW
Bij een ovk kan een onroerend goed door incorporatie of bestemming vervroegd als roerend
worden beschouwd, doordat het binnen een technisch en economisch redelijke termijn zal
worden losgemaakt
= vervroegde roerendmaking of anticipatie
Voorbeeld: verkoop van een fruitoogst, alvorens deze gerijpt en geplukt is, is het onroerend,
na het plukken worden deze roerend
Oefeningen:
Roerende of onroerende goederen?
Vliegtuig= roerend
Ondergrond van een perceel= onroerend door aard
Eikenboom= onroerend door incorporatie
Partij bakstenen die op een perceel bouwgrond klaarliggen voor de bouw van een woning op
dat perceel= roerend
Zonnepanelen op het dak van een woning= onroerend door incorporatie
Microgolfoven in de keuken van een woning= hangt ervan af, hoe? Is het ingebouwd of niet?
Ingebouwd= onroerend door incorporatie, niet ingebouwd= roerend
Pagina 7 van 114
,Losse winkelrekken in een kledingwinkel= hangt ervan af, hoe? Gaat het om een pand dat
eigendom is van de uitbater onroerend door bestemming, is de winkel gehuurd door de
uitbater men is geen eigenaar van het onroerend goed roerend
OVERHEIDSGOEDEREN: PRIVAAT VS. OPENBAAR DOMEIN
OPENBAAR DOMEIN
Een goed behoort tot het openbaar domein
1. Wanneer het door de bevoegde overheid
2. Uitdrukkelijk of stilzwijgend bestemd wordt
3. Tot het gebruik van allen of voor een openbare dienst
Geen definitie in de wet
Voorbeelden: stranden, gevangenissen, parken, stationsgebouwen
PRIVAAT DOMEIN
Alle publieke goederen die niet tot het openbaar domein behoren
behoren tot het privaat domein
OPENBARE DOMEINGOEDEREN
art. 3.45, 2de lid (publieke en private goederen)
“Goederen behorend tot het openbaar domein zijn niet voor verkrijgende verjaring door een
andere privaatrechtelijke of publiekrechtelijke persoon vatbaar en kunnen evenmin het
voorwerp van natrekking of van enige andere wijze van oorspronkelijke verkrijging zijn ten
gunste van een andere privaatrechtelijke of publiekrechtelijke persoon. Evenwel kan een
persoonlijk of zakelijk gebruiksrecht op een openbaar domeingoed bestaan in de mate dat
zulks aan de openbare bestemming van dat goed niet in de weg staat.”
- Persoonlijk gebruiksrecht= bruikleen, huur
- Zakelijk gebruiksrecht= vruchtgebruik, erfdienstbaarheid
Oude recht= niet mogelijk
Vroeger: stationsgebouw, hier kunnen geen gebruiksrechten op gevestigd worden, er was
een kotje voor pasfoto’s, de uitbater zei dat hij een stukje huurt van het openbaar
stationsgebouw, dit werd veroordeeld als niet mogelijk
Nu= kan het wel, als de openbare bestemming van het goed niet gewijzigd wordt
Voorbeeld nu: Dossin kazerne in Mechelen, de toegangscontrole is versterkt waardoor de
mensen buiten moesten wachten, ze hebben een luifel gebouwd zodat de mensen niet in de
Pagina 8 van 114
,regen moesten wachten, maar dit was een openbaar domein van de stad Mechelen, dit is nu
wel mogelijk omdat het de openbare bestemming van het goed niet wijzigt opstalrecht
Domeinvergunning
= een beslissing van een bevoegde overheid waarbij deze aan een particulier de toelating
geeft om tijdelijk een exclusief genot te hebben van een deel van het openbaar domein
Voorbeeld: horeca uitbater die een terras wil uitbaten op een openbaar plein
Concessie
= bestuurlijk contract tussen de overheid en een particulier als concessiehouder, waarbij
deze laatste een openbaardomeingoed exclusief mag gebruiken volgens de bestemming en
voor de duur die in de concessie wordt bepaald
Voorbeeld: concessie om een windmolen te bouwen
Desaffecteren
De overheid kan beslissen dat het goed niet langer noodzakelijk is om een taak van openbaar
belang te vervullen en het goed uit het openbaar domein halen
Belangrijke openbare domeingoederen:
- Openbare wegen met bermen en bijhorende bomen
- Spoorwegen + stations, perrons,…
- De zee, stranden
- Stromen en rivieren
- Gebouwen tot openbaar nut (musea, ziekenhuis, bibliotheek)
HOOFDSTUK 5: ZAKELIJKE RECHTEN: GEMEENSCHAPPELIJKE PRINCIPES
BASISBEGRIPPEN ZAKELIJK RECHT
ALGEMENE REGELS OVER ZAKELIJKE RECHTEN
NUMERUS CLAUSULES BEGINSEL
= gesloten stelsel van zakelijke rechten
= enkel de wetgever kan zakelijke rechten creëren
Opsomming van zakelijke rechten in art. 3.3 BW:
1. Eigendomsrecht
Pagina 9 van 114
, 2. Mede-eigendom
3. Zakelijke gebruiksrechten (erfdienstbaarheden, vruchtgebruik, erfpacht en opstal)
4. Zakelijke zekerheden (bijzondere voorrechten, pand, hypotheek en retentierecht)
ANTERIORITEITSBEGINSEL (ART. 3.4, 1 STE LID BW)
= ouder zakelijk recht heeft voorrang op een later zakelijk recht
Voorbeeld:
Stel: OG waarde 500.000 euro
Om het goed te kunnen kopen heeft de koper een lening aangegaan en de bank heeft een
hypotheek op het OG
Bank heeft een recht van voorrang op andere SE’s
Op hetzelfde onroerend goed kunnen meerdere hypotheken rusten (bv. KBC en ING)
Er ontstaan een samenloopsituatie maar er is niet genoeg om iedereen te betalen, banken
met hypotheek hebben direct voorrang maar er is zelf niet genoeg om de twee hypotheken
terug te betalen
De hypotheek die eerst werd ingeschreven krijgt hier opnieuw voorrang=
anterioriteitsbeginsel
De publiciteit van de hypotheek bestaat uit de inschrijving datum van inschrijving is
belangrijk
SE’s zonder zakelijke zekerheden zijn chirografaire schuldeisers
Wat als ze allebei op dezelfde datum zijn ingeschreven? Verdelen naar evenredigheid,
ponspondsgewijs
VOLGRECHT (ART. 3.4, 2 DE LID BW)
= zakelijk recht volgt het goed, in wiens handen het zich ook bevindt
= titularis van een zakelijk recht kan zijn recht tegenwerpen aan iedere achtereenvolgende
verkrijger van een recht op het goed
Stel: iemand is eigenaar van een OG en er is een hypotheek gevestigd bij KBC, stel dat de
eigenaar het OG verkoopt aan iemand anders, wat gebeurt er dan met de hypotheek?
Hypotheek zal het goed volgen
In de praktijk zal de notaris afspreken met KBC dat de hypotheek weg zal vallen, notaris zal
KBC betalen met een deel van de koopprijs
Pagina 10 van 114
