Resume
Samenvatting waardebepaling
- Établissement
- Hogeschool Gent (HoGent)
Samenvatting waardebepaling
[Montrer plus]
Aperçu du contenu
WAARDEBEPALINGDEEL 1: INSTITUTIONELE CONTEXT EN GRONDSLAGEN VAN WAARDERINGSLEER
1. BEROEP TAXATEUR/SCHATTER/WAARDEBEPALER
1.1 DOEL TAXATIE: MEER DAN AANKOOP/VERKOOP
Voorbeeld: KI
o Probleem KI: te grote huizen en een te laag KI (kleine appartementen in het centrum vs. villa
buiten het centrum)
o Hoger KI dicht bij de kerk wonen (° jaren 40) probleem: men ging het normaalgezien om de
5 jaar herzien (voor alle percelen), maar is er nooit van gekomen dus: indexatie
Waarom?
o Taxatie/Schatting/Waardebepaling vormt vaak basis voor latere belangrijke beslissing.
o Het is een schakel in het besluitvormingsproces van de opdrachtgever
Omdat je het wil aankopen of verkopen
Omdat het gevraagd wordt door de bank
Om een objectief oordeel te krijgen in een gerechtelijke situatie
Voor de jaarrekening van een bedrijf
Het verzekeren van een gebouw
Onteigenen van een gebouw
…
1.1.1 AANKOOP/VERKOOP
Kopen en verkoper kunnen op basis van waardering met kennis van zaken een object aankopen of
verkopen
Check… is de vraagprijs redelijk en aanvaardbaar
o Prijszetting versus waardebepaling
o Prijszetting = aftoetsen van prijsvork object met marktprijzen
o Waardebepaling: opmaak van schattingsverslag
1.1.2 KREDIET VOOR EEN BANK
Financiële instellingen doen beroep op ‘taxateur’ om bepalen van de waarde met het oog op het toestaan
van een lening
o Marge op de marktwaarde als risico (risicoanalyse)
o Gedwongen openbare verkoop
Voorbeeld: verplichte schattingen
o Iedere koper moet zelf een schatter aan het werk zetten (voor lening van de bank: het risico dat
de koper te veel zal betalen, ligt dan volledig bij de koper en niet meer bij de bank) (als de koper
meer wil betalen dan de schatting, dan is dat zijn keuze)
1.1.3 VERDELING
Echtscheidingen, verdelen van mede-eigendom, …
1.1.4 RUILING
Ruilen van objecten/gronden + eventuele opleg/aftrek
1
, o Optrek/aftrek: voorbeeld: ruil tussen woning en appartement verschil in waarde
Tussen 2 natuurlijke personen of natuurlijk en rechtspersoon
o (of tussen sociale huisvestingsmaatschappijen en natuurlijk persoon)
Vaak gebruik in projectontwikkeling
o Voorbeeld: eigenaar van grond krijgt in ruil een appartement in het bouwpromotieproject (recht
van opstal)
Fiscaal voordeel
Gedwongen openbare verkoop
1.1.5 VLABEL (VLAAMSE BELASTINGSDIENST)/ AANGIFTE NALATENSCHAP
Erfgenamen moet aangifte van nalatenschap indienen. Indien Vastgoed, dient waarde meegenomen te
worden.
o Waarde successierechten
Let op tekortschatting: >10% aangegeven waarde en ‘echte’ waarde
o Als je (erfgenaam) zelf zou schatten bijvoorbeeld belastingontduiking
o Hoe? Verkoop, …
Wie? Erfgenaam, VLABEL online schatting
o Taxateur kan adviseren over de waarde, maar niet bindend!
o Nieuw: schatter-expert (werken volgens kwaliteitscharter)
Bindend door VLABEL? 3 voorwaarden
Voorrang? Bindende schatting (voorbeeld: schatting van VLABEL zal voorrang hebben op die van schatter-
expert)
o Schatting door meerdere schatter-experten? Gemiddelde in de aangifte
1.1.6 VERZEKERINGEN
In functie van het afsluiten van verzekeringspolis
o Waarde van het pand
Gebeurt op een andere manier dan de verkoopwaarde de grond zelf kan niet
verdwijnen waarde wordt berekend op basis van de nieuwbouwwaarde)
Verzekerde waarde
Aparte tak: gecorrigeerde vervangingswaarde
1.1.7 VENNOOTSCHAPPEN
Indien onroerende goederen in of uit een vennootschap worden gehaald, zal een bedrijfsrevisor een
taxatie (laten) opmaken
o Voorbeelden: boekhouder, advocaat, fiscalist
Economische waarde van het tijdelijk vruchtgebruik
Fiscale voordelen: registratierechten en meerwaardebelasting
Let op: verkopen aan ‘eigen vennootschap’: (te) hoge prijs vragen om zo belastingsvrij geld uit de
vennootschap te halen
Specifiek ‘gereglementeerde vastgoedvennootschappen’: 4 keer per jaar vastgoed laten schatten
1.1.8 JAARREKENING BEURSGENOTEERDE BEDRIJVEN
Jaarrekening van beursgenoteerde bedrijven
o Specifieke regels voor (beursgenoteerde) vastgoedbedrijven: IFRS – kwartaalrapportage
Schatters die schattingsopdrachten krijgen van deze bedrijven moeten rekening houden
met de richtlijnen van de Internationaal Accounting Standards (IFRS)
2
,1.1.9 CONTROLETAXATIE
Verkooprechten (Vlaanderen) (=registratierechten)
Kantoor Rechtszekerheid (afdeling registratie) waakt over de juistheid van de aangegeven waarde in
functie van de te betalen registratierechten
Eventuele bijrechten
o Ontvanger van de registratierechten heeft 2 jaar na de registratie van de akte de tijd om controle
te voeren en bijrechten (= de te weinig betaalde registratierechten ten gevolge van een verschil
tussen de aangegeven waarde en de geschatte waarde) te eisen
Onder tafel bieden – prijsbewimpeling (vervolging)
o Kan leiden tot gerechtelijke procedure (vrederechter)
Voorbeeld
o Pand is 300 000 euro waard maar in verkoopovereenkomst staat 250 000 minder
registratierechten (controle!)
o Er wordt dan vermoed dat die 50 000 euro in het zwart betaald is prijsbewimpeling
1.1.10 GERECHTELIJKE GESCHILLEN/JURIDISCHE PROCEDURES
Rechters/ Advocaten (bijvoorbeeld bij echtscheiding)/ Curator (bijvoorbeeld bij schatting van
bedrijfsgebouw bij faillissement) en …. laten zich bijstaan door taxateurs
o Doel: onderhandse verkoop
o Nadien pas: openbare verkoop of
o Kan leiden tot gerechtelijke procedure (vrederechter)
1.1.11 HUURPRIJSHERZIENING
Elke 3-jarige periode afsluiten van huurherziening
o Huurder en verhuurder kunnen huurprijs herzien tussen de 6 de maand en 3de maand voor het
verstrijken van elke driejarige periode
o Geen onderling akkoord omtrent herziening? vrederechter zal bepalen
> 20 % hoger of lagere huurwaarde
o Normale huurwaarde moet minstens 20% hoger of lager moet zijn ten gevolge van nieuwe
omstandigheden
o Kan ook bij handelshuur (15%)
1.1.12 ONTEIGENING TOT ALGEMEEN NUT
= Gedwongen eigendomsontzetting genomen vanuit algemeen belang
Grondwettelijk verankerd
o Onteigening kan, MAAR er moet wel een vergoeding zijn
Verslag onteigeningsvergoeding = huidige venale waarde OG + vergoedingen uit de rechtspraak
(wederbeleggingsvergoeding = compensatie omdat een stuk eigendom wordt ontnomen)
o In der minne
Men zal eerst onderling proberen onderhandelen met het oog op een
verkoopovereenkomst (= onderhandse verkoop)
o Gerechtelijke onteigeningsprocedure
Zo niet? gerechtelijk
1.1.13 PLANSCHADE
Instrumentendecreet RO
o = Verschillende omgevingsinstrumenten met het oog op ruimtelijke realisaties op het terrein
3
, o Hierin staat planschadevergoeding
= Verschil tussen de waarde van het goed op het ogenblik dat het in bezit komt van de
schadelijder en de waarde van het goed op moment dat het plan is goedgekeurd
Planschadevergoeding = 80% van de waardevermindering van de grond
Voorstel nu 100% vergoeding (volledige marktwaarde) …. Onbetaalbaar!
1.2 BEROEP TAXATEUR
1.2.1 MAKELAARS
Beschermd beroep officieel schatter
Probleem: scoren bij de klant
o Omdat er grote concurrentie is, zullen sommige makelaars de waarde van het pand te hoog
inschatte om te scoren bij de klant
o Je zal de klant vaak moeten teleurstellen (verwachting van de eigenaar vs. marktwaarde)
Op nummer 1– ifv bemiddeling
Lokale kennis
Prijszetting versus waardebepaling…. Discussie
BIV deontologische regels
o Schatting gebeurt oprecht (zowel beknopt (de prijszetting) als uitgebreid (de waardering))
o Bemiddelaar is verplicht opdrachtgever te informeren wanneer vraagprijs opdrachtgever niet in
verhouding staat tot de marktwaarde
o Zo niet… contractueel verantwoordelijk tegenover opdrachtgever
o Vooral belangrijk om een verslag op te maken indien marktwaarde< vraagprijs
Grote kantoren: gescheiden wereld taxatie-makelen
1.2.1.1 GRATIS SCHATTING
Gebeurt heel veel
Niet verboden Maar opgelet…. Gratis bestaat niet!
In de praktijk groot verschil in aanpak
o De ene bezoekt vluchtig de woning en spreekt bedrag uit
o De andere maakt uitvoerig verslag – service met doel om mandaat binnen te halen
Relatie klant heel belangrijk
1.2.2 LANDMETER-EXPERT
Beschermd beroep officieel schatter
o Kunnen taxeren en in sommige gevallen zijn ze de enige die mogen/moeten taxeren (voorbeeld:
lokale overheden, sociale huisvesting)
Van oudsher meetkundig-schatter van onroerende goederen
o Vooral bij erfdienstbaarheden, mede-eigendom en ruimtelijke ordening
4
Les avantages d'acheter des résumés chez Stuvia:
Qualité garantie par les avis des clients
Les clients de Stuvia ont évalués plus de 700 000 résumés. C'est comme ça que vous savez que vous achetez les meilleurs documents.
L’achat facile et rapide
Vous pouvez payer rapidement avec iDeal, carte de crédit ou Stuvia-crédit pour les résumés. Il n'y a pas d'adhésion nécessaire.
Focus sur l’essentiel
Vos camarades écrivent eux-mêmes les notes d’étude, c’est pourquoi les documents sont toujours fiables et à jour. Cela garantit que vous arrivez rapidement au coeur du matériel.
Foire aux questions
Qu'est-ce que j'obtiens en achetant ce document ?
Vous obtenez un PDF, disponible immédiatement après votre achat. Le document acheté est accessible à tout moment, n'importe où et indéfiniment via votre profil.
Garantie de remboursement : comment ça marche ?
Notre garantie de satisfaction garantit que vous trouverez toujours un document d'étude qui vous convient. Vous remplissez un formulaire et notre équipe du service client s'occupe du reste.
Auprès de qui est-ce que j'achète ce résumé ?
Stuvia est une place de marché. Alors, vous n'achetez donc pas ce document chez nous, mais auprès du vendeur Kjenta. Stuvia facilite les paiements au vendeur.
Est-ce que j'aurai un abonnement?
Non, vous n'achetez ce résumé que pour €7,49. Vous n'êtes lié à rien après votre achat.
Peut-on faire confiance à Stuvia ?
4.6 étoiles sur Google & Trustpilot (+1000 avis)
78998 résumés ont été vendus ces 30 derniers jours
Fondée en 2010, la référence pour acheter des résumés depuis déjà 14 ans