DEEL 1: institutionele context en grondslagen van waarderingsleer
Taxatieproces
Institutionele context (breder kader waarbinnen je kunt werken om taxatie tot een goed einde te
brengen)
Analyse object: productfactoren
Analyse object: marktfactoren
Optimale aanwending (reconversie, herontwikkeling, andere bestemmingen?)
Waarderingsmethode
Eindwaarde en rapportage
1. Institutionele context
- Doel van taxatieopdracht
- Beroep van de taxateur
- Taxatieproces: opdrachtgever
- Grondslagen van taxatieleer
- Waardebegrippen
- Taxatiestandaarden
- Taxatieproces
- Taxatie-onzekerheden
1.1. Doel van de taxatieopdracht
- Waarom?
➔ Taxatie vormt vaak basis voor latere belangrijke beslissing, het is een schakel in het
besluitvormingsproces van de opdrachtgever.
- Basis voor latere beslissing
- Second opinion (subjectief)
- Als verplichting (wettelijk of juridisch verplicht worden → waarde van onroerend goed gekend
zijn)
1.1.1. Aankoop & verkoop
- Aftoetsen van prijsvork object met marktprijzen = prijszetting
- Opmaak van verslag = waardebepaling
- Beperkte schattingsmethodes
- Koper en verkoper kunnen op basis van waardering met kennis van zaken een object
aankopen of verkopen
- Uitgebreid schattingsverslag
- BIV Plichtleer (correct uitvoeren)
1.1.2. Toekennen van krediet door de bank
- Loondienst bij de bank, zelfstandig of losse medewerker
➔ Prijsafspraken bij de schatters (aan een bepaald tarief afgesproken met de bank)
- Financiële instellingen doen beroep op een taxateur om de waarde te bepalen met het oog op
het toestaan van een lening.
➔ Hypothecaire lening
➔ Kaskrediet
➔ Persoonlijke lening
, - Gedwongen verkoopwaarde (= je wordt verplicht je ORG te verkopen, openbare verkoop,
weinig marketing → er wordt verwacht dat de marktwaarde ligt dan normaal → de prijs zal
lager zijn)
1.1.3. Ruiling
- Ruilen van objecten/gronden + eventuele opleg/aftrek
- Verschil in waarde
- Projectontwikkelaars (gaat een stuk grond ruilen voor bv een afgewerkt appartement of
meerdere afhankelijk van de waarde van de grond)
- Ruilrecht shm’s
➔ Gelijkwaardig indien niet meer dan ¼ prijsverschil
- Bij een ruilling vinden twee eigendomsoverdrachten plaatst waarvan slechts de RR betaald
moeten worden op de overdracht met het hoogste opeisbare RR.
- Enkel registratierecht op hoogste waarde! (je zou anders 2x registratierechten moeten
betalen op de verkoop van je grond en op de aankoop van je appartement → er wordt bij een
ruil maar 1x registratierechten betaald op hetgeen met de hoogste waarde)
1.1.4. Vennootschappen
- Indien onroerende goederen in of uit een vennootschap worden gehaald, zal een
bedrijfsrevisor een taxatie opmaken
• Economische waarde van het tijdelijk VG
• Fiscale voordelen: registratierechten en meerwaardebelasting
• Let op: Verkopen aan ‘eigen vennootschap’ (te) hoge prijs om zo belastingvrij geld uit de
vennootschap te halen.
1.1.5. Controletaxatie
- Kantoor Rechtszekerheid waakt over de juistheid van de aangegeven waarde-
registratierechten
- Enige prijsbewimpeling wordt doorgevoerd naar de vrederechter
1.1.6. Huurprijsherziening
- Elke 3-jarige periode afsluiten van huurherziening
- >20% hogere of lagere huurwaarde
1.1.7. Onteigening
- Gedwongen eigendomsontzegging genomen vanuit algemeen belang
- Schadevergoeding → wordt verkeregen op basis van waardebepaling (= venale waarde=
marktwaarde + extra vergoeding)
1.1.8. Aangifte in nalatenschap
- Grondslag voor erfbelasting
- Tekortschatting bij verschil van 10% of meer
- Verkoop 2 jaar na aangifte
- Regularisatie mogelijk
- Waardeoordeel van taxateur niet bindend voor administratie
➔ Schatter-expert (kwaliteitsvereisen van schattingsverslagen)
- Gratis schatting obv econometrisch model (= automatische taxatie, het is een
computermodel) = bindend, maar beroep mogelijk
1.1.9. Planschade bepalen
Planschade = de schade die de eigenaar van een bebouwbare grond ondervindt als zijn grond door
bestemmingswijziging niet meer bebouwbaar of vekavelbaar is
,- Onteigeningen tot algemeen nut
➔ Billijke (= correcte) en voorafgaande vergoeding (voor onteigening)
- Instrumentendecreet van de Vlaamse regering
➔ Betonstop of bouwshift
- Schadevergoeding door bestemmingswijziging (bv: van bouwgrond naar landbouwgrond)
➔ Schade moet ontstaan binnen de 5 jaar na bestemmingswijziging!
➔ 80% van de waardevermindering (start: geïndexeerde oorspronkelijke
verwervingsprijs)
➔ Voorstel om 100% te vergoeden?
1.2. Doel van de taxatieopdracht (2)
- Verdeling
- Afsluiten van verzekeringspolis en na schadegevallen
• Nieuwbouwwaarde en/of werkelijke waarde
- Bij vennootschappen
• In- en uitbreiding van onroerende goederen (belasten als VAA)
• Waardering vruchtgebruik
- Jaarrekening van beursgenoteerde bedrijven
• GVV: 4 keer per jaar
- Controletaxatie
• Prijsbewimpeling
- Bij gerechtelijke geschillen of juridische problemen
- Bij huurprijsherziening
• 20 % of 15% stijging of daling ten gevolge van nieuwe omstandigheden
2. Beroep van de taxateur
2.1. Vastgoedmakelaar (1)
2.2. Vastgoedmakelaar (2)
- Waardevolle marktkennis
- Concurrentie
• Prijszetting (appraisal)
• Gratis?
• Informatieplicht
➔ Tuchtprocedures BIV → contractueel verantwoordelijk
“De vastgoedmakelaar begaat een zware contractuele fout wanneer hij een
verkoopopdracht aanvaardt waarvan de vraagprijs niet realistisch is en hij hiervan de
opdrachtgevers niet informeert.”
- Taxatie-afdeling los van makelaarsafdeling
, 2.3. Landmeter-expert
- Terreinen afpalen, grenserkenning, …
- Beschermde titel
- Schattingsverslagen in kader van transacties door gemeenten, provincies, gemeentelijk en
provinciale verzelfstandige agentschappen, OCMW’s en sociale woonorganisaties
• <2 jaar
• Min.- en maxwaarde, apply or explain
- Vroeger: nalatenschappen
- Grondwettelijk Hof
- Ook makelaarsactiviteiten. Schatting is nooit gratis
2.4. Vastgoedexpert en schatter-expert
- Kamer van Vastgoed-Experten (Kavex)
• Beroepsvereniging
• Geen titelbescherming
- Schatter-expert: decreet Vlabel
2.5. Online ‘taxateurs’
- Computermodel
- Immoprice, Realo, Immoweb, Zimmo,…
➔ Hoe meer mensen dit doen hoe meer dit in hun voordeel speelt om zelf
nauwkeurige schattingen te maken
- “Online schattingen kunnen tot 20 procent afwijken van verkoopprijs” (artikel op Chamilio)
3. Taxatieproces: opdrachtgever
- Formuleren van de opdracht
- Informatiebron (opgepast met aannames)
4. Grondslagen van taxatieleer
- Geschiedenis van de prijsvorming
• Klassieke denken
• Neo-klassieke denken
Les avantages d'acheter des résumés chez Stuvia:
Qualité garantie par les avis des clients
Les clients de Stuvia ont évalués plus de 700 000 résumés. C'est comme ça que vous savez que vous achetez les meilleurs documents.
L’achat facile et rapide
Vous pouvez payer rapidement avec iDeal, carte de crédit ou Stuvia-crédit pour les résumés. Il n'y a pas d'adhésion nécessaire.
Focus sur l’essentiel
Vos camarades écrivent eux-mêmes les notes d’étude, c’est pourquoi les documents sont toujours fiables et à jour. Cela garantit que vous arrivez rapidement au coeur du matériel.
Foire aux questions
Qu'est-ce que j'obtiens en achetant ce document ?
Vous obtenez un PDF, disponible immédiatement après votre achat. Le document acheté est accessible à tout moment, n'importe où et indéfiniment via votre profil.
Garantie de remboursement : comment ça marche ?
Notre garantie de satisfaction garantit que vous trouverez toujours un document d'étude qui vous convient. Vous remplissez un formulaire et notre équipe du service client s'occupe du reste.
Auprès de qui est-ce que j'achète ce résumé ?
Stuvia est une place de marché. Alors, vous n'achetez donc pas ce document chez nous, mais auprès du vendeur jillesnauwaert. Stuvia facilite les paiements au vendeur.
Est-ce que j'aurai un abonnement?
Non, vous n'achetez ce résumé que pour €6,49. Vous n'êtes lié à rien après votre achat.
