Gebouwenbeheer DEEL SYNDICSCHAP
Volledige samenvatting van de beschikbare cursus en de in de lessen vertelde extra informatie en voorbeelden. Gegeven door D. Lockefeer.
Ook de lessen van het DEEL UITDIEPING SYNDICSCHAP gegeven door D. Deloof, heb ik aan het document toegevoegd.
30 JUNI 1994 – WET MEDE-EIGENDOM
Art. 577bis BW gewijzigd in art 577-2 oud BW
Invoegen art. 577-3 tem 577-14 oud BW
2010 HERVORMING
Veel inhoudelijke aanpassingen
Maakt appartementsrecht dwingend recht
2019 HERVORMING
Weerom inhoudelijke aanpassingen
VANAF 1/9/2021 ARTIKELEN UIT BW OVERGENOMEN IN NBW
Boek 3 Titel 4 Mede-eigendom
MAKELAARSWET: OPSPLITSEN VAN TABLEAU
BS 22 augustus 2013 – inwerkingtreding 1 september 2013
Vastgoedmakelaar is iemand die een of meer van volgende activiteiten uitoefent
1 BEMIDDELAAR
Wie voor rekening van derden bepalende bijstand verleent met het oog op het tot stand komen van een
overeenkomst van verkoop, aankoop, ruil, verhuring of overdracht van onroerende goederen, onroerende
rechten of handelsfondsen
2 SYNDICUS
Wie handelt in het kader van het beheer en behoud van de gemene delen van de gedwongen mede-eigendom
van gebouwen of groepen van gebouwen in de zin van de artikelen 577-2 en volgende van BW
3 RENTMEESTER
Wie voor rekening van derden activiteit ontwikkelt inzake het beheer van onroerende goederen, of onroerende
recht, andere dan de activiteit van de syndicus
Tableau van vastgoedmakelaars enerzijds en stagiairs anderzijds wordt opgedeeld in 2 kolommen
Voor elke activiteit specifieke opleidingsverplichtingen en controles
VME moet in KBO de syndicus vermelden
Gebouwenbeheer - Syndicschap Bo Van Royen 1
,1 MEDE-EIGENDOM
1.1 SOORTEN MEERVOUDIGE EIGEND OM (3)
1.1.1 VRIJWILLIGE MEDE -EIGENDOM
Obv overeenkomst
Ongehuwden kopen appartement en maken afspraken in verkoopovereenkomst
Belggingsfonds
In overeenkomst afspraken gemaakt ivm rechten en plichten van partijen, verdeling kosten …
Einde Art. 3.75 NBW in principe niet van toepassing
Contract van bepaalde duur: termijn respecteren
Contract van onbepaalde duur: redelijke opzeggingstermijn – max 5 jaar
1.1.2 GEWONE OF TOEVALLIGE MEDE -EIGENDOM
Eigendomsrecht op zaak hoort toe aan ≠ personen die toevallig in die situatie zijn verzeild
Tijdelijke situatie (art. 3.75 NBW)
Ten allen tijde kan iemand vragen om uit onverdeeldheid te treden
Men kan pacten sluiten voor max 5 jaar om in onverdeeldheid te blijven
Onderlinge verhouding tussen partijen wordt geregeld door art. 6.69-3.75 NBW
1.1.3 GEDWONGEN MEDE -EIGENDOM
Door natuur of bestemming van goed kan er geen verdeling optreden
Typevoorbeeld appartementsrecht: traphal, gevel, dak – kan onmogelijk toebehoren aan 1 eigenaar
Eeuwigdurend – geen toepassing van art. 3.75 NBW
NBW onderscheid
ALGEMENE BEPALINGEN GEDWONGEN MEDE-EIGENDOM
Van toepassing bij bv gemeenschappelijke oprit bij 2 huizen
Indien geen afspraken gemaakt: art. 3.76 tem 3.83 van toepassing – suppeltief recht
1 Omvang van aandelen (art. 3.80 NBW)
Onverdeeld aandeel wordt bepaald door waarde van privatief deel waar het bij hoort
2 Verdeling van lasten (art. 3.81 NBW)
Kosten onderhoud, herstelling
Verdeel volgens waarde van elk privatief deel – aandelen
Afwijken kan via overeenkomst – volgens nut privatief deel, of volgens combinatie nut en waarde privatief deel
GEDWONGEN MEDE-EIGENDOM VAN GEBOUW OF GROEPEN VAN GEBOUWEN
= appartementsrecht
Art. 3.84 tem 3.100 NBW – volledig dwingend recht
Gebouwenbeheer - Syndicschap Bo Van Royen 2
,Wat met appartementen die niet meer onder appartementsrecht vallen?
Vallen onder algemene bepalingen van gedwongen mede-eigendom
2 TOEPASSING VAN APPARTEMENTSRECHT
Basisakte + reglement van mede-eigendom (RME) = statuten
Opgemaakt via notariële akte – overgeschreven op Kantoor Rechtszekerheid in hypotheekregisters voor
tegenstelbaarheid
+ verplicht onderhands reglement van interne orde (RIO)
Onderscheid tussen privatieve (kavel) en gemeenschappelijke of gemene delen
Appartement zelf Traphal, lift, dak …
Beheer van gemeenschappelijke delen door VME
Neemt beslissing in algemene vergadering
Verplichte aanstelling van syndicus
Vertegenwoordigt VME, voort beslissingen van VME uit en is permanent orgaan van VM
Verplichte aanstelling van rekencommissaris (of college)
Controleert financieel beheer door syndicus
Verplicht elk jaar aan te stellen
Raad van mede-eigendom
Controleert syndicus op alles wat geen financieel beheer is
Enkel verplicht in gebouwen vanaf 20 kavels
2.1 TOEPASSING WETGEVING
Art. 3.84 eerste lid NBW
Wet op de mede-eigendom van toepassing indien 3 voorwaarden cumulatief voldaan
1 Onroerend goed waarop gebouw of groep van gebouwen is opgericht of kan worden opgericht
2 Eigendomsrecht opgesplitst of verdeeld over ≠ kavels (eigenaars)
3 Elke ME bezit zowel privatieve kavel als aandeel in gemeenschappelijke delen
2.2 VOORWAARDEN (3)
2.2.1 GEBOUW OF GROEP VAN GEBOUWEN
Bestemming niet relevant (residentie, kantoor, winkel …)
2.2.2 GESPLITST EIGENDOMSRECHT
Splitsing kan horizontaal en verticaal
Opdeling VG – NE niet voldoende
Geen toepassing wanneer 1 eigenaar alle appartementen verhuurt
2.2.3 ELKE ME HEEFT PRIVATIEVE KAVEL EN AANDEEL IN GEMEENSCHAPPELIJKE DELEN
= dualistische visie
Gebouwenbeheer - Syndicschap Bo Van Royen 3
, Ook van toepassing wanneer gemeenschappelijke delen groter of belangrijker zijn dan private delen (cohousing)
↔ unitaire visie in NL, Zwitserland en Oostenrijk: heel gebouw is mede-eigendom en elke ME heeft exclusief
gebruiksrecht van een deel (= appartement)
2.3 WAT MET GEBOUWEN IN OPRICHTING?
Het gaat om OG waarop gebouw kan worden opgericht
Graad van afwerking niet bepalend, wel of er > 1 eigenaar is
Wet Breyne: bij verkoop op plan moeten statuten opgemaakt worden vóór een appartement verkocht
kan worden
- Appartement op plan bestaat nog niet maar wel juridisch via omschrijving statuten
- Bij compromis kopie overgeschreven statuten voegen
- Vanaf 1e verkoop is appartementsrecht van toepassing
2.4 KAN MEN DE TOEPASSING WEIGEREN?
Indien aan 3 VW voldaan: automatisch appartementsrecht van toepassing
WET VOORZIET UITZONDERINGEN MITS 3 CUMULATIEVE VW
1 Gerechtvaardigd door aard van gemene delen
≠ huizen met enkel gemeenschappelijke binnenplaats of parkeerplaats
2 Alle mede-eigenaars akkoord
Beslissing bij eenparigheid
In notariële akte laten vaststellen en in hypotheekregisters laten schrijven
3 Vereenvoudigde basisakte opstellen
Gevolg Geen VME, geen AV, geen syndicus
Algemene bepalingen gedwongen ME weer van toepassing
2.5 ONTSTAAN APPARTEMENTSMEDE -EIGENDOM
1 DOOR WIL VAN PARTIJEN
Door verkoop
Door verdeling
Door ontbinding van vennootschap gevolgd door verdeling
Door schenking of testament
Door hoger optrekken van bestaand gebouw
Door uitvoerend beslag
2 DOOR GEDEELTELIJKE ONTEIGENING
3 NOG OP TE RICHTEN GEBOUW
Verkoop op plan
Verdeling op plan
Ruil op plan
2.6 BEËINDIGING VAN APPARTEMENTSMEDE -EIGENDOM
Door vernieling gebouw
Verandering van juridisch statuut bij inbreng in vennootschap
Vereniging van aendelen in 1 hand
Gebouwenbeheer - Syndicschap Bo Van Royen 4
Les avantages d'acheter des résumés chez Stuvia:
Qualité garantie par les avis des clients
Les clients de Stuvia ont évalués plus de 700 000 résumés. C'est comme ça que vous savez que vous achetez les meilleurs documents.
L’achat facile et rapide
Vous pouvez payer rapidement avec iDeal, carte de crédit ou Stuvia-crédit pour les résumés. Il n'y a pas d'adhésion nécessaire.
Focus sur l’essentiel
Vos camarades écrivent eux-mêmes les notes d’étude, c’est pourquoi les documents sont toujours fiables et à jour. Cela garantit que vous arrivez rapidement au coeur du matériel.
Foire aux questions
Qu'est-ce que j'obtiens en achetant ce document ?
Vous obtenez un PDF, disponible immédiatement après votre achat. Le document acheté est accessible à tout moment, n'importe où et indéfiniment via votre profil.
Garantie de remboursement : comment ça marche ?
Notre garantie de satisfaction garantit que vous trouverez toujours un document d'étude qui vous convient. Vous remplissez un formulaire et notre équipe du service client s'occupe du reste.
Auprès de qui est-ce que j'achète ce résumé ?
Stuvia est une place de marché. Alors, vous n'achetez donc pas ce document chez nous, mais auprès du vendeur bovr4. Stuvia facilite les paiements au vendeur.
Est-ce que j'aurai un abonnement?
Non, vous n'achetez ce résumé que pour €4,49. Vous n'êtes lié à rien après votre achat.
