SAMENVATTING VASTGOEDTRANSACTIES 4
Inhoudsopgave
Deel 1: Retail – verhuur .................................................................................................................................. 5
1. Verschillende soorten retail ...................................................................................................................... 5
2. Rol van de vastgoedprofessional .............................................................................................................. 5
3. Specifieke eigenschappen van winkelpanden ........................................................................................... 6
4. Omgevingsvergunning voor kleinhandelsactiviteiten ............................................................................. 10
4.1 Inleiding......................................................................................................................................... 10
4.2 Vroeger vs nu ................................................................................................................................ 10
5. Omgevingsvergunning ............................................................................................................................ 10
5.1 Inleiding......................................................................................................................................... 10
5.2 Procedure ...................................................................................................................................... 11
5.3 Categorieën ................................................................................................................................... 11
5.4 Omzettingstabel ............................................................................................................................ 11
5.5 Belangrijke vaktermen .................................................................................................................. 14
5.6 Herhalingsvragen .......................................................................................................................... 16
6. Belang handelshuurwetgeving en interpretatie handelshuurovereenkomst .......................................... 18
6.1 Algemeen ...................................................................................................................................... 18
6.2 Aandachtspunten verhuur- en handelshuurovereenkomsten ...................................................... 18
6.3 CASE .............................................................................................................................................. 20
6.4 Herhalingsvragen .......................................................................................................................... 20
7. POP UP overeenkomst/bezetting ter bede/huurcontract onbepaalde duur ........................................... 22
7.1 POP UP overeenkomst .................................................................................................................. 22
7.2 Bezetting ter bede/terbeschikkingstellingsovereenkomst............................................................ 22
7.3 Huurcontract onbepaalde duur .................................................................................................... 23
7.4 Wanneer welke overeenkomst? ................................................................................................... 24
7.5 CASES ............................................................................................................................................ 24
7.6 Actualiteit: Boer Van Tienen ......................................................................................................... 31
7.7 Herhalingsvragen .......................................................................................................................... 32
Deel 2: Retail – verkoop ............................................................................................................................... 33
1. Capital markets ....................................................................................................................................... 33
1.1 Kapitalisatiemethode .................................................................................................................... 33
1.2 Investeringsdossiers ...................................................................................................................... 34
1.3 Realistische marktconforme prime yields ..................................................................................... 35
2. Natuurlijke personen vs vennootschappen ............................................................................................. 35
2.1 Inleiding ................................................................................................................................................. 35
2.2 Gevolgen................................................................................................................................................ 36
2.3 Bemerkingen ......................................................................................................................................... 37
2.4 Veelvoorkomende termen/overeenkomsten........................................................................................ 37
Deel 3: Kantorenmarkt ................................................................................................................................. 38
1. Voorbeeld huurvoorstel .......................................................................................................................... 38
2. Checklist verkoopdossier ......................................................................................................................... 39
Deel 4: Vastgoed van de overheid ................................................................................................................ 41
1
, 1. Recht van voorkoop ................................................................................................................................ 41
2. Onteigening ............................................................................................................................................ 41
3. Erfloze nalatenschap............................................................................................................................... 41
4. Federale overheid ................................................................................................................................... 42
4.1 Algemeen ...................................................................................................................................... 42
4.2 Verkoop federaal vastgoed ........................................................................................................... 43
4.3 Korte samenvatting ....................................................................................................................... 44
5. Vlaamse overheid ................................................................................................................................... 44
5.1 Verkoop vastgoed Vlaamse overheid............................................................................................ 44
6. Brussel en Wallonië................................................................................................................................. 45
7. Lokale en provinciale besturen ............................................................................................................... 45
8. Derden in samenwerking met makelaars ............................................................................................... 45
Deel 5: Vastgoed en overheid ....................................................................................................................... 46
1. Inleiding .................................................................................................................................................. 46
2. Vormen PPS ............................................................................................................................................ 46
3. Participatie.............................................................................................................................................. 46
4. Werkwijze ............................................................................................................................................... 47
5. Fictief PPS project ................................................................................................................................... 48
6. Participanten .......................................................................................................................................... 51
7. Zakelijke rechten ..................................................................................................................................... 51
7.1 Algemeen ...................................................................................................................................... 51
7.2 Eigendom: koop/verkoop.............................................................................................................. 51
7.3 Recht van opstal en recht van erfpacht ........................................................................................ 52
7.4 Vruchtgebruik................................................................................................................................ 52
8. Toelichting termen .................................................................................................................................. 52
9. Voorbeeld PPS Databank Vlaanderen ..................................................................................................... 53
Deel 6: PPS – Publiek Private Samenwerking ................................................................................................ 54
1. Situering en historiek .............................................................................................................................. 54
1.1 Vlaams decreet 2003..................................................................................................................... 54
1.2 Waarom PPS? ................................................................................................................................ 54
1.3 Meerwaarde en risico-allocatie..................................................................................................... 56
1.4 Voorbeelden.................................................................................................................................. 57
1.5 Conclusies...................................................................................................................................... 57
2. Actuele PPS-vormen ................................................................................................................................ 58
2.1 Indeling op 3 niveaus .................................................................................................................... 58
3. PPS-kenmerken ....................................................................................................................................... 62
3.1 Verschillen met klassieke overheidsopdracht ............................................................................... 62
3.2 Juridische structuren ..................................................................................................................... 63
3.3 Conclusie ....................................................................................................................................... 64
4. Aanbestedingsproces .............................................................................................................................. 64
4.1 Wetgeving op overheidsopdrachten ............................................................................................. 64
4.2 Initiatiefase – structuringsfase ...................................................................................................... 65
4.3 Selectiefase ................................................................................................................................... 65
4.4 Eerste offerte ................................................................................................................................ 66
4.5 BAFO-fase ...................................................................................................................................... 66
2
, 4.6 Voorkeursbieder-fase.................................................................................................................... 66
4.7 Gunning ......................................................................................................................................... 67
4.8 Conclusie ....................................................................................................................................... 67
5. Succesfactoren ........................................................................................................................................ 68
5.1 10 kritische succesfactoren voor een complexe PPS .................................................................... 68
6. Business case .......................................................................................................................................... 68
6.1 DBFM Scholen van Morgen ........................................................................................................... 68
6.2 DBF Eandistip Mechelen ............................................................................................................... 70
Deel 7: Vruchtgebruik ................................................................................................................................... 72
1. Het begrip ............................................................................................................................................... 72
1.1 Algemeen ...................................................................................................................................... 72
1.2 Vestiging ........................................................................................................................................ 72
1.3 Soorten .......................................................................................................................................... 72
1.4 Huur vs vruchtgebruik ................................................................................................................... 77
1.5 Einde ............................................................................................................................................. 78
2. Omzetting ............................................................................................................................................... 78
2.1 Begrip ............................................................................................................................................ 78
2.2 Wie kan omzetting vragen? .......................................................................................................... 79
2.3 Concrete situaties ......................................................................................................................... 79
3. Tontine en beding van aanwas ............................................................................................................... 81
3.1 Begrip ............................................................................................................................................ 81
3.2 Concrete situatie ........................................................................................................................... 82
Deel 8: Bruikleen en recht van bewoning...................................................................................................... 83
1. Bruikleen of commodaat......................................................................................................................... 83
2.1 Algemeen............................................................................................................................................... 83
2. Recht van bewoning (of mini vruchtgebruik) .......................................................................................... 84
Deel 9: Recht van opstal ............................................................................................................................... 85
1. Concrete situaties ................................................................................................................................... 85
1.1 Situatie 1 ....................................................................................................................................... 85
1.2 Situatie 2 ....................................................................................................................................... 86
1.3 Situatie 3 ....................................................................................................................................... 87
2. Recht van opstal ..................................................................................................................................... 87
2.1 Algemeen ...................................................................................................................................... 87
2.2 Einde van het opstalrecht ............................................................................................................. 88
2.3 Gesplitste aankoop recht van opstal ............................................................................................. 89
2.4 Concrete situaties ......................................................................................................................... 90
2.5 Toepassingen ................................................................................................................................ 91
Deel 10: Erfpacht .......................................................................................................................................... 92
1. Algemeen ................................................................................................................................................ 92
2. Einde van de erfpacht bij grond in erfpacht ............................................................................................ 92
3. Verschil erfpacht en recht van opstal ..................................................................................................... 93
4. Toepassingen .......................................................................................................................................... 93
4.1 Overheden .................................................................................................................................... 93
4.2 Particulieren en vennootschappen ............................................................................................... 94
5. Erfpacht vs huur ...................................................................................................................................... 94
6. Toepassingen .......................................................................................................................................... 95
3
, 6.1 Sociale woningbouw ..................................................................................................................... 95
6.2 AG Vespa (Autonoom Gemeentebedrijf Antwerpen) ................................................................... 96
6.3 Chocolatier .................................................................................................................................... 97
7. Concrete situatie ..................................................................................................................................... 97
Deel 11: Investeren ...................................................................................................................................... 98
1. Kopen vs huren ....................................................................................................................................... 98
2. Hefboomeffect/leverage......................................................................................................................... 98
3. Concrete situatie ..................................................................................................................................... 99
3.1 Verkoopovereenkomst onder opschortende voorwaarden ......................................................... 99
3.2 Optie-overeenkomst ................................................................................................................... 100
3.3 Recht van opstal .......................................................................................................................... 100
4. Concrete situatie ................................................................................................................................... 101
4.1 Gewone verkoop + de opschortende voorwaarden voor het bekomen van een definitieve
stedenbouwkundige vergunning en hypothecaire lening ......................................................................... 101
4.2 Gewone verkoop als vastgoedhandelaar + opschortende voorwaarden voor het bekomen van
een definitieve stedenbouwkundige vergunning en hypothecaire lening ................................................ 101
4.3 Recht van opstal verlenen + opschortende voorwaarden voor het bekomen van een definitieve
stedenbouwkundige vergunning ............................................................................................................... 102
4.4 Optie nemen om te kopen (alle bovenstaande scenario’s kunnen verwerkt worden in optie).. 102
5. Concrete situatie ................................................................................................................................... 102
6. Belasting op huurinkomsten als particulier .......................................................................................... 103
6.1 Verhuren aan natuurlijke personen ............................................................................................ 103
6.2 Verhuren aan rechtspersonen .................................................................................................... 103
6.3 Zowel privé- als beroepsgebruik ................................................................................................. 104
7. Belasting op huurinkomsten buitenlands vastgoed (particulier) .......................................................... 104
Deel 12: Toelichting examen....................................................................................................................... 105
4
,Deel 1: Retail – verhuur
1. Verschillende soorten retail
- Binnenstedelijk: high street retail (Bv: Meir Antwerpen)
- Periferie baanwinkel: out-of-town retail (vrij Belgisch gegeven. In Nederland niet bekend. Het
is een concept uit Frankrijk zoals aan de Carrefour, er werden andere winkels bij geplaatst
om volk te trekken. Het is via Wallonië naar Vlaanderen gekomen. Veel voordelen: makkelijk
bereikbaar, geen dure parking, open op zondag, etc. Goede cijfers in coronatijden. Het gaat
over retailparken bv: Boomsesteenweg. Het is niet in de stad gelegen maar echt langs grote
wegen)
- Shoppingcenter (Bv: Wijnegem Shopping Center. Het is een niche op zichzelf, er zijn
bepaalde specifieke regels aan verbonden)
2. Rol van de vastgoedprofessional
Makelaar: verhuur, Expansiemanager Investeerder/ontwikkelaar Beheer (asset manager,
verkoop of beiden property manager,
(inter)nationaal optimalisatie
vastgoedportefeuille)
Bv: Cushman & Bv: Bristol, JBC, H&M, Bv: Prowinko, Bimmo (lokale Bv: retailers, shopping
Wakefield, CBRE, Inditex, etc. Antwerpse speler met grote centra, Retail Estates,
Ceusters, DG Retail, retailparken in eigendom), QRF, etc.
Walls, etc. RPD (ontwikkelt
baanwinkels), etc.
Vooral shopping centra Ze werken exclusief Investeren in gebouwen om Enerzijds kunnen het
voor winkels. Ze gaan een meerwaarde te creëren ook investeerders zijn
huurcontracten maar hebben vooral een
opvolgen, gesprekken grote beheertak.
met eigenaars aangaan, Bv: commercieel beheer:
indexaties opvolgen, ze onderhandelen over
gaan op zoek naar huurcontracten,
nieuwe locaties, huurkortingen vragen,
onderhandelen voor etc.
prijzen zoals kortingen
door corona
5
, 3. Specifieke eigenschappen van winkelpanden
Ligging (winkelwandelgebied, hoofdwinkelas, aanloopstraat)
- Triple A (AAA of A1): hoogste bezoekersaantal, hoofdwinkelstraat, retailpark met veel
trekkers. (Triple A bv: De Meir)
- B-ligging: zelfstandige ondernemers, meer autoverkeer (Bv: De Nationalestraat)
- C-ligging: minder interessante ligging, meer parking, minder zichtbaarheid (hoe zichtbaarder
een winkel, hoe meer mensen de winkel gaan zien, hoe meer mensen de winkel gaan
binnenstappen. MAAR: niet alle winkels hebben zichtbaarheid nodig. Sommige winkels doen
het heel goed met een mindere ligging maar ze hebben een product dat “destination
shoppers” aantrekt. Ze betalen vaak een lagere prijs door de ligging)
Configuratie van het pand (gevelbreedte, rechthoekige vorm, etc.)
- Hoe breder de etalage, hoe meer visibiliteit, hoe meer aantrekkingskracht (= invloed op de
prijs)
Passantentellingen (Stad Antwerpen, Locatus)
- Geven indicatie van aantal passanten (ze gaan letterlijk in de straten het aantal passanten
tellen)
- Opletten voor overschatten van tellingen (een persoon kan 4 keer gepasseerd zijn, dus kan 4
keer aangeklikt worden. Dat geeft niet het beste beeld)
Voorbeeld Locatus: aantal passanten in Hasselt = betalend te raadplegen.
Voorbeeld Stad Antwerpen: zelf een tak om passanten vast te leggen. = Gratis te raadplegen
6
,Winkellocatieplannen (ze maken van enkele winkelsteden plannen op basis van het kadaster. Ze gaan
er de naam van het pand op noteren. Goed om te weten welke panden beschikbaar zijn, wat de
gevelbreedte is en welke winkels er in de buurt liggen)
- Locatie van een winkel aanduiden
- Bv: Codata: internationaal bedrijven hebben eigen plannen
- Wordt jaarlijks aangepast (er worden foto’s gemaakt en de kaart wordt geoptimaliseerd)
(Voorbeeld Mortsel)
Grote spelers zoals CBRE hebben veel kapitaal om zelf in plannen te investeren. Zie voorbeeld
hieronder: Steenstraat Brugge. Ze maken een onderscheid tussen verschillende categorieën van
winkels. (Sport, luxe, mode)
7
, Vakliteratuur
- Expertise, Retail Focus, Retail Detail
- Wordt gelezen door mensen die in de retail zitten
- Belangrijke topics worden aangekaart
Zie digitap les 1: Retail Focus. (Lezen)
Take-up
- Jaarlijkse opname van winkelpanden uitgedrukt in m2
Prime-rent
- Het gemiddelde van de top 3-5% huurprijzen (verschil: de hoogste gerealiseerde huurprijs!)
- Wordt gepubliceerd door vastgoedprofessionals (bv: JLL, Cushman & Wakefield, etc.)
De eerste 10m van een winkel = Zone A. Daar geldt de prime rent!
Het is essentieel om de waarde te bepalen. Bv: gevel van 3m, 30m2 (3 x 10) prime rent. Rekening houden
met een diepte van 10m. Het gaat NIET om de hoogst gerealiseerde oppervlakte maar om de eerste 10
meters aan de voorkant van de gevel. De prime rent is het vergelijkingspunt.
10m
Zone A
15m
Roze gedeelte = prime rent.
8
