Volledige samenvatting van de lesinhoud en voorbeelden uit de lessen van het vak vastgoedrecht -deeltje koop, gegeven door D. Meulemans. Ook de gemaakte oefeningen zijn achteraan bijgevoegd.
Cursus vastgoedrecht – koop
Onderdeel 1- De koopovereenkomst
Deel 1 – De verkoop van een onroerend goed (theorie)
2 wettelijke regimes
1) Het gemeen recht inzake koop
Wettelijke regeling is gedeeltelijk van dwingend recht en gedeeltelijk van
aanvullend recht
2) De woningbouwwet (wet Bryne)
Wet is van dwingend recht
Bijzondere regeling voor de verkoop van een te bouwen of in aanbouw zijnde
woning (verkoop op plan)
-> Wet Bryne regelt niet alle aspecten van de verkoopovereenkomst, waar de
wet Bryne niet geldt moet je voor de verkoopovereenkomst het gemeenrecht
in zake koop/verkoop toepassen
Begrip & situering
Defintie
Wat is een koopovereenkomst van onroerend goed?
= Een contract waarbij een partij (de verkoper) zich ertoe verbindt de eigendom van een
zaak over te dragen aan een andere partij (de koper), die zich jegens hem ertoe verbindt
een geldprijs ervoor te betalen (art. 1582BW).
2 basiselementen:
! Volle of blote eigendom moet worden overgedragen
! Betaling van een prijs voor de overdracht in geld
3 manieren betalingen van vennootschappen aan particulieren:
1. De vennootschap betaalt een prijs in geld -> verkoopovereenkomst
2. De vennootschap vergoed de eigenaar in aandelen of andere effecten die het eigen
vermogen van de vennootschap vertegenwoordigen -> contract inbreng van
vennootschap
3. De vennootschap vergoed de eigenaar in obligaties of andere effecten die het
vreemd vermogen van de vennootschap vertegenwoordigen -> rechtsfiguur van de
ruil
1
Vastgoedrecht – Koop (dhr. Meulemans)
,Zuivere overeenkomsten -> prijs in geld
4 regels die enkel gelden voor de zuivere overeenkomsten:
1. Vernietiging van een verkoop wegens benadeling van de verkoper (verkoper die aan
een te lage prijs heeft verkocht)
2. Voorrecht van de niet betaalde verkoper van een onroerend goed
3. Wettelijke en conventionele voorkooprechten
4. Het bedongen recht van wederinkom (de verkoper houdt zich het recht voor om
gedurende een beperkte periode de koop ongedaan te maken en het goed terug te
nemen)
De kenmerken van de koopovereenkomsten:
1. Overeenkomst onder bezwarende titel (waar er een tegenprestatie is)
2. Wederkerige overeenkomst (beide partijen nemen rechten en plichten op zich,
verkoper levert & koper betaalt de prijs)
3. Koop is een consensuele overeenkomst (loutere wilsovereenstemming volstaat)
3 uitzonderingen
Plechtige overeenkomst (Notariële akte nodig voor de geldigheid van de
overeenkomst, vb. schenking van een onroerend goed of hypotheek vestigen
op een onroerend goed)
Vormelijke overeenkomst (Onderhandse akte nodig voor de geldigheid van de
overeenkomst, vb. verkoop van een onroerend goed volgens de wet Bryne of
recht van timesharing wordt verkocht)
Zakelijke overeenkomst (komt maar tussen partijen tot stand door de afgifte
van de zaak door de ene partij aan de andere partij, vb. lening)
4. Koop is een vergeldend contract (bij tekenen van het contract weet u wat het u zal
kosten)
Uitzondering: verkoop op lijfrente is een kanscontract (jaarlijkse som betalen
zolang de verkoper leeft)
5. Hoofdcontract
6. Geen contract intuïtu personae (overeenkomsten kunnen niet overgaan op een ander
persoon)
7. Koop is een ogenblikkelijke overeenkomst (hij wordt ineens uitgevoerd) -> huur is een
voortdurende overeenkomst
Verschil verkoop <-> verhuur
Bij koop moet het verborgen gebrek minstens in de kiem aanwezig zijn op het moment
van het sluiten van de koopovereenkomst = vrijwaring voor verborgen gebreken,
anterioriteitsvereisten
Bij huur moet de verhuurder ook instaan voor verborgen gebreken die ontstaan na het
sluiten van het huurcontract
! Huur is een voortdurend contract, de prestaties verstrekken zich in de tijd waardoor
geen anterioriteitsbeginsel
2
Vastgoedrecht – Koop (dhr. Meulemans)
,Het sluiten van de koopovereenkomst
4 Geldigheidsvereisten
1. Toestemming van de partijen
o Eenzijdige verkoopbelofte= de verkoper belooft tegen een bepaalde prijs te
verkopen als de koper zulks binnen een vastgestelde termijn wenst (verkoper
kent een optie toe aan de koper, als de koper deze licht komt de
koopovereenkomst tot stand)
o Eenzijdige aankoopbelofte= koper belooft te kopen tegen bepaalde prijs als
de verkoper zulks binnen een vastgestelde termijn wenst
o Conventioneel voorkeursbeding= De eigenaar van een goed gaat ten aanzien
van een bepaalde persoon (b.v. de huurder) de verbintenis aan om, ingeval hij
zou besluiten zijn goed te verkopen, dit bij voorkeur (boven ieder ander) aan
hem te verkopen (als ik ooit beslis om te verkopen dan krijft u de voorrrang)
2. Bekwaamheid
o Je moet handelingsbekwaam zijn om te kunnen kopen of verkopen
o ! Verkoop moet openbaar gebeuren, je kan pas uit de hand verkopen als de
rechter hiervoor toestemming geeft en men kan aantonen dat de verkoop uit
de hand in het voordeel is van de minderjarige
o ! Verkoop onder gerechtelijk gezag gebeurt onder het toezicht van een
rechter
Lastgeving – sterkmaking – commandverklaring
Lastgeving:
De lasthebber sluit de verkoopovereenkomst in naam en voor rekening van de
lastgever
Degene die niet aanwezig kan zijn en een volmacht geeft aan derden die in naam
en voor rekening van deze gaan handelen
Moet schriftelijk gebeuren
Sterkmaking:
Iemand belooft dat een andere persoon de overeenkomst zal bekrachtigen. De
derde is vrij al dan niet toe te stemmen het kan ook dat de derde het niet
bekrachtigd dan zal er geen koop komen.
Enkel de sterkmaker zal dan een schadevergoeding verschuldigd zijn. Hij is er niet
persoonlijk toegehouden om de koopovereenkomst uit te voeren.
Commandverklaring:
Enkel mogelijk namens de koper
De ogenschijnlijke koper houdt zich het recht voor om de werkelijke koper aan te
duiden die zijn plaats zal innemen
= de koper houdt het recht voor om de werkelijke koper aan te duiden: kan
ook zelf koper blijven; Als de command niet wilt kopen dan zal je verplicht zijn
om het goed zelf te kopen
!! Moet steeds vermeld staan in de verkoopsvoorwaarden
3
Vastgoedrecht – Koop (dhr. Meulemans)
, Vorm van de koopovereenkomst
1. Totstandkoming van de koop
Koop = consensuele overeenkomst
Geen vormvereisten
Mondeling of bij geschrift
2. Bewijs tussen partijen
IN BURGERLIJKE ZAKEN
Schriftelijk indien > 3500 euro
Onderhandse akte = voldoende maar moet beantwoorden aan de
vormvereisten die gelden voor onderhandse akte:
Zoveel originele exemplaren opmaken als er partijen zijn
Op elk origineel exemplaar vermelden hoeveel exemplaren er
zullen zijn
Ieder origineel exemplaar moet getekend zijn
IN ONDERNEMINGSZAKEN
Bewijs met alle middelen van recht toegelaten
Bijzondere bewijsmiddelen: factuur & boekhouding
GEMENGD
Bewijsrecht toepassen van degene tegen wie het bewijs geleverd
moet worden -> het bewijsrecht toepassen van degene die het
ontstaan van de overeenkomst ontkent
3. Tegenwerpelijkheid aan derden
Tegenwerpelijkheid aan derden
Overschrijven van verkoopakte op het kantoor rechtszekerheid
(hypotheekkantoor)
Overschrijven <-> inschrijven notariële akte
Overschrijven = integrale tekst van de akte wordt opgenomen in de boeken van de
hypotheekbewaarder
Zelfstandige zakelijke rechten (eigendom, vruchtgebruik, opstal…)
Inschrijven= samenvatting van de essentiële elementen van een notariële akte op in de
boeken van de hypotheekbewaarder (=borderel)
Bijkomstige zakelijke zekerheidsrechten (voorrechten en hypotheken)
Kosten van de verkoop
Contractkosten = kosten die verbonden zijn aan het verlijden van de notariële verkoopakte
en de kosten die verbonden zijn aan de 2 formaliteiten die na het verlijden van die akte
vervuld moeten worden namelijk overschrijving op hypotheekkantoor rechtszekerheid en
registratie van de notariële verkoopakte op het federale registratiekantoor.
4
Vastgoedrecht – Koop (dhr. Meulemans)
Les avantages d'acheter des résumés chez Stuvia:
Qualité garantie par les avis des clients
Les clients de Stuvia ont évalués plus de 700 000 résumés. C'est comme ça que vous savez que vous achetez les meilleurs documents.
L’achat facile et rapide
Vous pouvez payer rapidement avec iDeal, carte de crédit ou Stuvia-crédit pour les résumés. Il n'y a pas d'adhésion nécessaire.
Focus sur l’essentiel
Vos camarades écrivent eux-mêmes les notes d’étude, c’est pourquoi les documents sont toujours fiables et à jour. Cela garantit que vous arrivez rapidement au coeur du matériel.
Foire aux questions
Qu'est-ce que j'obtiens en achetant ce document ?
Vous obtenez un PDF, disponible immédiatement après votre achat. Le document acheté est accessible à tout moment, n'importe où et indéfiniment via votre profil.
Garantie de remboursement : comment ça marche ?
Notre garantie de satisfaction garantit que vous trouverez toujours un document d'étude qui vous convient. Vous remplissez un formulaire et notre équipe du service client s'occupe du reste.
Auprès de qui est-ce que j'achète ce résumé ?
Stuvia est une place de marché. Alors, vous n'achetez donc pas ce document chez nous, mais auprès du vendeur StephanieOphals. Stuvia facilite les paiements au vendeur.
Est-ce que j'aurai un abonnement?
Non, vous n'achetez ce résumé que pour €6,49. Vous n'êtes lié à rien après votre achat.
